不動産クラファンを20年大家が比較してみた【シンパパが選ぶ厳選5社】

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はじめに ─ 20年大家の僕が今、不動産クラファンに注目する理由

「不動産投資に興味はあるけど、いきなり物件を買うのはハードルが高い…」

正直、20年大家をやってきた僕でも、初めて物件を買うときは恐怖でした。数千万円の借金、空室リスク、修繕費、税金…。

不動産は本当に魅力的な投資先ですが、「最初の一棟」のハードルがあまりに高いのも事実です。

そこで近年急成長しているのが、不動産クラウドファンディング（不動産クラファン）。

この記事では、

• 兼業大家20年・物件保有
• 投資家20年（株・FX・投信・不動産すべて運用）
• 個人事業主20年・法人運営経験あり

という立場から、不動産クラファン主要5社を本気で比較してお伝えします。

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結論：4児パパが選ぶ厳選5社

最初に結論からお伝えします。

順	サービス	利回り目安	最低投資額	特徴
1	COZUCHI	4〜10%	1万円	利回り＆実績◎
2	CREAL	4〜6%	1万円	上場企業運営・安心
3	Rimple	約3〜5%	1万円	三井系・ポイント投資可
4	利回りくん	4〜6%	1万円	楽天ポイント連動
5	TECROWD	8〜11%	10万円	海外不動産・高利回り

1万円から始められるサービスが多いので、不動産投資の入口として極めて有用です。

各社を詳しく比較していきます。

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不動産クラファンとは？（5分で理解）

仕組みのざっくり解説

不動産クラファンとは、ネット上で多数の投資家が少額ずつ出資して、不動産に投資する仕組みです。

項目	内容
1口あたり	1万円〜10万円
運用期間	3ヶ月〜数年
利回り	3〜10%程度（案件による）
法的根拠	不動産特定共同事業法
主な仕組み	優先劣後方式（運営会社が劣後出資→投資家リスク軽減）

不動産特定共同事業法（FTK）の事業者区分をもう少し詳しく

不動産クラファンの多くは、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく許可事業者として運営されています。この法律には事業者の種類に応じて1号から4号までの区分があり、投資家として最低限知っておくと安心です。

区分	役割	ポイント
1号事業者	不動産特定共同事業契約の締結・自ら運用	資本金1,000万円以上・最も基本的な許可
2号事業者	1号事業者から契約締結の代理・媒介を受託	販売窓口として機能することが多い
3号事業者	特例事業（SPCを使ったスキーム）の運用者	大型案件・機関投資家向けに多い形態
4号事業者	3号事業者から委託を受けて募集・勧誘	クラウドファンディング型サービスの多くがここに該当

本記事で紹介した5社は、いずれもこうした許可を得た事業者が運営しています。申込み前に、各社の会社概要ページで許可番号・資本金・優先劣後の出資比率を確認しておくと、より安心して投資判断ができます。

通常の不動産投資との違い

20年大家の立場から、両者を比較すると：

項目	不動産クラファン	物件購入（大家業）
投資金額	1万円〜	数百万〜数千万
借入	不要	通常はローン
運営手間	ゼロ	多い
元本変動	比較的小（優先劣後あり）	大（市況・空室）
利回り	4〜10%	表面5〜10%／実質3〜7%
流動性	中（途中解約は条件あり）	低（売却に時間）
節税効果	限定的	大（減価償却等）
学習コスト	低い	高い

「不動産投資に興味はあるけど物件購入は怖い」という人にとって、不動産クラファンは入門最適だと感じています。

20年大家としてのメリット感

僕自身、不動産クラファンを使う理由は3つ：

1. 物件購入の頭金や買い増し資金が貯まるまでの待機資金の運用先として
2. 自分が手を出さない領域（海外不動産・地方都市・テーマ型物件）への分散
3. 流動性のある不動産エクスポージャーとして

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① COZUCHI（コヅチ）｜利回り・実績の最強候補

基本スペック

項目	内容
運営会社	LAETOLI株式会社
最低投資額	1万円
利回り目安	4〜10%（案件により15%超も）
運用期間	3ヶ月〜数年
元本割れ実績	なし（執筆時点）
優先劣後方式	あり

COZUCHIが選ばれる理由

業界最大手レベルの実績を誇るプラットフォーム。

強み	内容
利回りの高さ	業界トップクラス（10%超案件多数）
案件供給力	月数本ペースで安定供給
元本毀損なし	執筆時点で運用完了案件すべて元本確保
短期案件あり	3〜6ヶ月の短期投資も可能

4児パパが使う場合の戦略

我が家では、COZUCHIを「眠っている資金の活用先」として使っています。

例えば、

• ボーナスで一時的に増えた現金
• 不動産購入用の頭金待機資金
• 配当の再投資用待機資金

これを3〜6ヶ月のCOZUCHI案件に投入することで、待機中も4〜6%の利回りが取れる。

→ COZUCHIの公式登録はこちら

注意点

• 人気案件は抽選方式で当選しないと投資できない
• 倍率が高い案件は20倍超
• → 複数サービスを併用する戦略が現実的

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② CREAL（クリアル）｜上場企業運営の安心感

基本スペック

項目	内容
運営会社	クリアル株式会社（東証グロース上場）
最低投資額	1万円
利回り目安	4〜6%
運用期間	1年〜数年
元本割れ実績	なし（執筆時点）
優先劣後方式	あり

CREALの強み

上場企業が運営する安心感が最大の強み。

強み	内容
上場企業運営	財務情報が開示される透明性
大型案件	数十億円規模の案件も
物件タイプの多様性	居住用・商業・ホテル・保育園等
累計運用額	業界トップクラス

4児パパが使う場合の戦略

CREALは「安定した中利回りでコツコツ積み上げる枠」として使っています。

• 利回り：4〜5%が中心（COZUCHIより若干低め）
• 期間：1〜2年が中心（中期向き）
• 元本確保性：上場企業＋優先劣後で安心感大

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注意点

• 利回りはCOZUCHIに比べやや控えめ
• 中期案件中心なので、すぐに売却できない

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③ Rimple（リンプル）｜三井系・ポイント投資可能

基本スペック

項目	内容
運営会社	プロパティエージェント株式会社
最低投資額	1万円
利回り目安	約3〜5%
運用期間	6ヶ月程度が中心
物件タイプ	都市部のレジデンス中心
ポイント投資	可（リアルエステートコイン）

Rimpleの強み

三井系の不動産アセットを投資対象にできる稀有なサービス。

強み	内容
都心部レジデンス中心	安定性の高い物件
ポイント投資可能	各種ポイントを変換して投資可
短期運用中心	6ヶ月案件が多い
分配金実績	設定通り or それ以上で配当

4児パパ視点のメリット

• 都市部の優良物件にアクセスできる
• 6ヶ月の短期運用で資金拘束が短い
• ポイント投資なので実質ノーリスクで体験できる

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注意点

• 利回りは控えめ
• 案件数はCOZUCHIほど多くない

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④ 利回りくん｜楽天ポイント連動の楽天経済圏ユーザー向け

基本スペック

項目	内容
運営会社	株式会社シーラ
最低投資額	1万円
利回り目安	4〜6%
運用期間	1〜数年
楽天ポイント連動	あり

利回りくんの強み

楽天経済圏ユーザーには嬉しい連動機能。

• 投資金額に応じて楽天ポイントがもらえる
• 楽天証券・楽天市場ユーザーとの相性◎
• 一部、社会貢献型・テーマ型案件もあり

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4児パパ視点のメリット

楽天経済圏に住んでいる4児家庭にとって、

• 投資自体のリターン
• 楽天ポイント還元

がダブルで取れるのは大きい。

注意点

• 楽天経済圏ユーザー以外は他社の方が有利

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⑤ TECROWD（テクラウド）｜高利回り・海外不動産

基本スペック

項目	内容
運営会社	TECRA株式会社
最低投資額	10万円
利回り目安	8〜11%
運用期間	1〜2年が中心
投資対象	国内＋海外（モンゴル・カザフスタン等）
元本割れ実績	なし（執筆時点）

TECROWDの強み

業界トップクラスの高利回り。

• 平均利回り8〜11%は他社の2倍水準
• 中央アジア（モンゴル・カザフスタン）等、新興国不動産にアクセス可能
• 為替リスクは円建て出資・円建て分配で限定的

4児パパ視点の使い方

我が家では、「リスク資産枠の中でハイリターンを狙う部分」として一部組み入れ。

• 全体の数%程度に抑える
• 高利回りの分、運営会社・案件の精査は厳しめに

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注意点

• 最低投資額が10万円と他社より高め
• 海外不動産は地政学リスク・為替リスクが完全にゼロではない
• → 慣れてきた中級者向け

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5社の使い分けマップ

20年大家の僕が実際にやっているポートフォリオの組み方を共有します。

配分	サービス	役割
30%	COZUCHI	高利回り・短期運用の主力
25%	CREAL	上場企業運営の安定枠
20%	TECROWD	高利回りハイリスク枠
15%	利回りくん	楽天経済圏連動
10%	Rimple	都心レジデンス枠

→ 5社に分散することで、案件抽選漏れリスクをカバーできます。

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不動産クラファンを始める前の5つの注意点

20年大家として、素直に伝えておきたい注意点をまとめます。

注意1：「絶対安全」ではない

優先劣後方式があっても、運営会社の倒産リスク・物件の大幅下落リスクはゼロではありません。

「余剰資金の範囲内」で投資すること。

注意2：途中解約は基本できない

運用期間中は原則資金が拘束されます。

生活費・教育費・緊急予備資金を確保した上で、それ以外の資金で投資を。

注意3：分配は不安定なケースもある

過去の利回り実績があっても、将来の分配は保証されません。

特に新しい運営会社・新興国不動産は要注意。

注意4：税務処理を理解しておく

不動産クラファンの分配金は雑所得扱いが基本（不動産所得ではない）。

確定申告での処理は、個人事業主は税理士に相談を推奨します。

注意5：1社に集中しすぎない

抽選漏れのリスクと、運営会社のリスクを分散するため、複数社に登録しておくのが鉄則。

口座開設は無料なので、主要5社は最初に全部登録しておくのがおすすめ。

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始め方｜申込みから投資までの流れ

ステップ1：複数社の口座開設（無料）

最初に、本記事で紹介した5社すべて開設しておきます。

→ COZUCHI
→ CREAL
→ Rimple
→ 利回りくん
→ TECROWD

ステップ2：本人確認書類の提出

• 運転免許証 or マイナンバーカード等
• 写真撮影 or オンライン提出
• 数日で審査完了

ステップ3：口座に入金

• 案件の募集開始前に入金しておく
• 人気案件は数分で締め切り

ステップ4：案件に応募

• 抽選方式 or 先着順
• 応募が通れば運用開始
• 運用期間中は分配金を受領

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利回りシミュレーション：100万円を5年運用したら

数字で見た方がイメージが湧きやすいと思うので、100万円を各サービスの想定利回り（中央値）で5年間運用した場合の分配金イメージを試算してみました。複利ではなく単純計算（税引前・毎年分配を受け取った想定）です。

運用先	想定利回り（中央値）	1年後の分配金目安	5年間の累計分配金目安
銀行普通預金	0.02%程度	約200円	約1,000円
銀行定期預金（5年）	0.1%程度	約1,000円	約5,000円
Rimple	4%	約4万円	約20万円
CREAL	5%	約5万円	約25万円
利回りくん	5%	約5万円	約25万円
COZUCHI	7%	約7万円	約35万円
TECROWD	9.5%	約9.5万円	約47.5万円

あくまで中央値ベースの単純試算であり、実際の分配は案件ごとに異なります。それでも、銀行預金と比べれば桁が2つ以上違うことが一目でわかると思います。もちろんその分リスクを取っているという前提は忘れないでください。

20年間投資をしてきた実感として、こうした試算はあくまで「入口の目安」に過ぎません。実際には案件の稼働率・空室状況・売却時期によって分配金は上下します。過去の実績はあくまで参考情報として捉え、過度に期待値を高く見積もらないことが長く続けるコツです。

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不動産クラファンでよくある失敗5選

20年間、株・FX・投信・不動産と色々な投資を経験してきた中で、不動産クラファンでも似たような失敗パターンを見かけます。あらかじめ知っておくことで回避できるものばかりです。

失敗1：高利回り案件ばかり狙って抽選に落ち続ける

利回りの高い案件は応募が殺到し、倍率が数十倍になることも珍しくありません。高利回り案件だけに絞って申し込むと、資金は口座に置いたままいつまでも運用されないという状態に陥りがちです。中利回りの案件も並行して申し込み、当選確率を確保することが大切です。

失敗2：生活防衛資金まで投資に回してしまう

不動産クラファンは基本的に途中解約ができません。急な出費（医療費・冠婚葬祭・車の修理など）が発生したときに資金が拘束されていると、他の借入に頼らざるを得なくなります。生活防衛資金（生活費6ヶ月〜1年分）は必ず別枠で確保してから投資に回すべきです。

失敗3：目論見書を読まずに優先劣後割合を確認していない

優先劣後方式は劣後出資の割合が高いほど投資家保護が厚いという仕組みです。募集ページの利回りだけを見て、劣後出資比率（10%なのか30%なのか）を確認しないまま投資すると、いざ物件価格が下落したときの安全マージンが分からないまま資金を投じてしまうことになります。

失敗4：分配金を使い切ってしまい再投資できない

分配金が振り込まれるたびに使ってしまうと、複利効果を得られません。再投資に回す分配金と、生活費に使う分配金をあらかじめ分けておくルールを決めておくと、資産形成のスピードが変わってきます。

失敗5：確定申告の直前になって税務処理に慌てる

不動産クラファンの分配金は雑所得として総合課税の対象になります。給与所得や事業所得と合算されるため、所得によっては税率が上がることもあります。年間の分配金額と源泉徴収額は各社のマイページから随時ダウンロードできるので、年末にまとめて確認するのではなく、月次で記録しておくのがおすすめです。個人事業主として日々帳簿をつけている身としては、この記録の習慣化が一番効きます。

失敗6：案件ごとの手数料体系を比較せずに投資する

不動産クラファンは表示された想定利回りが「手数料控除後」の実質利回りであるケースが一般的ですが、サービスによっては口座管理料や出金手数料が別途発生することもあります。小さな金額に見えても、複数案件・複数社に分散すると積み重なるため、募集要項の細部まで目を通す習慣をつけておくと安心です。

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案件選びの実践チェックリスト

数ある案件の中から、実際に投資する1件を選ぶときにチェックしている項目をまとめておきます。

チェック項目	確認するポイント
優先劣後割合	劣後出資比率が高いほど下落耐性が高い
LTV（融資比率）	物件評価額に対する借入割合が低いほど安全性が高い
想定EXIT（出口戦略）	売却なのか、借り換えなのか、運用終了時の想定が明確か
運営会社の財務健全性	資本金・上場有無・過去の運用実績を確認
物件の立地・稼働率	賃貸需要のあるエリアか、想定稼働率は現実的か
過去の分配金実績	想定通りに分配されてきたか、遅延はないか

すべての項目を完璧に確認できなくても構いません。最低限、優先劣後割合とLTVだけは毎回チェックする、というルールを自分の中に作っておくだけでも、案件選びの精度はかなり上がります。

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Q&A：不動産クラファンのよくある疑問

Q1. 元本保証はありますか？

A. 元本保証はありません。優先劣後方式によって一定の下落までは投資家の元本が守られる設計になっていますが、想定を超える下落があれば元本割れの可能性はあります。「絶対安全」ではないという前提で、余剰資金の範囲内で投資してください。

Q2. 出金（解約）はいつでもできますか？

A. 基本的には運用期間終了まで資金が拘束されます。一部のサービスには中途換金の制度がありますが、需要と供給のマッチングが前提となるため、必ず希望通りに現金化できるとは限りません。

Q3. 個人事業主でも投資できますか？法人名義は？

A. 個人名義であれば個人事業主でも通常通り投資できます。法人名義での投資に対応しているサービスは一部に限られるため、法人での投資を検討する場合は各社に事前確認が必要です。

Q4. NISA（新NISA）は使えますか？

A. 不動産クラファンの分配金は雑所得扱いのため、NISA制度の対象外です。NISAで運用できるのは上場株式・投資信託などに限られます。不動産クラファンとNISAは、税制上まったく別枠のものとして考えておく必要があります。

Q5. ソーシャルレンディングとは何が違うのですか？

A. ソーシャルレンディングは事業者への「貸付」が中心である一方、不動産クラファンは不動産特定共同事業法に基づき不動産の匿名組合出資という形を取ることが多く、対象不動産そのものからの賃料収入・売却益が原資になります。情報開示の透明性や、不動産という現物資産の裏付けがある点が異なります。

Q6. 5社も登録すると管理が大変ではないですか？

A. 最初は面倒に感じますが、案件募集開始日・運用終了予定日・分配金額をスプレッドシートで一元管理すればそれほど手間ではありません。20年大家として複数物件を管理してきた経験でも、記録を一箇所にまとめる習慣さえ作れば管理コストは大きく下がります。

Q7. 5社の中から、まず1社だけ試すならどこがいいですか？

A. 個人的には、最低投資額が1万円で、元本割れ実績のない案件が多いCOZUCHIかCREALから試すことをおすすめします。まずは少額で1件だけ投資してみて、口座開設から分配金受取りまでの一連の流れを体験してから、他社にも口座を広げていくのが無理のない進め方です。

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まとめ：不動産投資の入口として最適

不動産クラファンの良いところを、改めて整理します。

メリット	内容
1万円から始められる	入門ハードル激低
運営の手間ゼロ	大家業のように修繕・空室対応不要
元本毀損リスク低	優先劣後方式で守られる
利回り4〜10%	定期預金より圧倒的に有利
分散投資しやすい	複数案件に分散可

「いきなり物件を買うのは怖いけど、不動産投資の感覚を掴みたい」という方には、これ以上ないスタート地点です。

20年大家の立場としても、不動産クラファンを否定する理由は1つもありません。むしろ、自分の若い頃にあれば絶対使っていました。

不動産クラファンは、資産全体のポートフォリオの中では「株式でも預金でもない第3の分散先」として位置づけるとバランスが取りやすくなります。値動きの大きい株式、流動性は高いが利回りの低い預金、そしてその中間にある不動産クラファン。三者の特性を理解した上で、自分の資金の性質（いつ使う予定のお金か）に応じて配分を決めることが、長く投資を続けるコツだと感じています。

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おわりに

不動産投資は、正しいやり方をすれば確実に資産を増やせる手段です。

ただ、いきなり物件を買うのはハードルが高い。

その間を埋めてくれるのが不動産クラファンです。1万円から始めて、感覚を掴んでから物件購入に進むのもアリ。

まずは口座開設だけでも、今日中に動いてみてください。

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免責事項

本記事は運営者個人の見解と経験に基づくものです。
記載のサービス・利回り・運用実績は変動します。最新情報は必ず各社の公式サイトをご確認ください。
不動産クラウドファンディングは元本割れリスクがある金融商品です。投資判断はご自身の責任で行ってください。

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シンパパ資産設計士
4児を育てるシングルファーザー／個人事業主20年／投資家20年／兼業大家20年

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