不動産投資を始めようと情報収集していると、必ずぶつかる壁がある。「地方の高利回り物件」を勧める人と、「都市部の資産性重視物件」を勧める人が、まったく逆の主張を同じくらい自信満々にしてくるという壁だ。
僕は大家歴20年になる。個人事業主として20年、投資家として20年、そして4人の子を育てるシングルファーザーとして家計をやりくりしながら、地方物件と都市部物件の両方を保有し、購入も売却も経験してきた。結論を先に言うと、「どちらが正解か」という問いの立て方自体が間違っている。地方物件と都市部物件は、そもそも狙っているリターンの種類が違う。この記事では、僕が実際に経験した表面利回り・実質利回り・空室率・修繕費・出口戦略の具体的な数字をベースに、2026年時点の市況を踏まえてこの2つを多角的に比較していく。
地方物件と都市部物件、そもそも何が違うのか
最初に整理しておきたいのは、「地方」「都市部」という言葉が指すものだ。この記事では便宜上、地方物件を「人口10万〜30万人規模の地方中核市、あるいはそれ以下の郊外エリアに立つ物件」、都市部物件を「東京23区・大阪市・名古屋市など三大都市圏の中心部、または政令指定都市の中心エリアに立つ物件」と定義する。
投資判断でまず押さえるべきなのは、この2つがそもそも狙っているリターンの性質が違うという点だ。地方物件はインカムゲイン(家賃収入による利回り)重視、都市部物件はキャピタルゲイン(将来の売却益や資産価値の維持)とインカムゲインのバランス型、という整理がしやすい。
僕自身、最初に買ったのは地方の中古木造アパートだった。理由は単純で、当時の自己資金では都市部の一棟物件には手が届かず、地方なら利回り10%超の物件がゴロゴロ転がっていたからだ。一方でここ数年は、都市部の区分マンションを買い増している。子どもたちの教育費が本格化するタイミングで、キャッシュフローの安定性と将来の出口(売却)のしやすさを優先したいと考えるようになったからだ。
同じ「不動産投資」というくくりでも、地方と都市部では戦略がまるで別物になる。この違いを理解しないまま「利回りが高いから」という理由だけで地方物件に飛びつくと、後で紹介するような空室リスクや修繕費の壁にぶつかることになる。逆に「都市部は安全そうだから」という漠然としたイメージだけで高額な区分マンションを買ってしまい、想定より低いキャッシュフローに苦しむケースも僕の周囲では珍しくない。どちらの物件タイプにも向き不向きがあり、投資家自身の資金力・目的・許容できるリスクによって最適解は変わる。この記事を読み終えたときに、「自分はどちらのタイプに向いているか」を判断できる材料を持ち帰ってもらえたら嬉しい。
表面利回りの罠――地方15%と都市部5%の中身
まず数字で見ていこう。僕が過去に購入した物件を例にすると、地方の築25年木造アパート(1棟8戸、購入価格2,200万円、想定満室家賃年間352万円)は表面利回り16.0%だった。一方、都市部のワンルームマンション(築15年、購入価格1,850万円、想定家賃年間96万円)は表面利回り5.2%。数字だけ見れば地方物件の圧勝に見える。
ところが、ここからが重要だ。表面利回りは「満室・修繕費ゼロ」という非現実的な前提の数字にすぎない。僕がこの地方アパートで実際に経験した実質利回り(空室損・管理費・修繕費・固定資産税などを差し引いた後の利回り)は、購入から5年間の平均で概ね8%台前半だった。表面16%から実質8%台まで、ほぼ半減している計算だ。
一方の都市部ワンルームは、表面5.2%に対して実質利回りは4%台前半で着地している。表面から実質への目減り幅は地方物件よりずっと小さい。理由は明快で、空室期間が短く、大規模修繕の必要性も低く、管理コストが家賃に対して相対的に軽いからだ。
ここで押さえておきたいのは、「表面利回りの差」と「実質利回りの差」はイコールではないということだ。地方物件は表面利回りが高い分、コストや空室で削られる幅も大きい。都市部物件は表面利回りが低い分、削られる幅も小さい。最終的な手残りの差は、表面利回りの数字が示すほど大きくないケースが多い、というのが20年見てきた実感だ。もちろん物件ごとの個別差は大きいので、この数字はあくまで目安として捉えてほしい。
もう少し具体的に数字を分解してみたい。地方アパートの年間家賃収入352万円(表面満室想定)に対し、実際に僕が5年間で受け取った家賃収入の平均は約280万円だった。ここから固定資産税・都市計画税で年間約18万円、火災保険・地震保険で年間約6万円、管理会社への委託料(家賃の5%)で年間約14万円、共用部の電気代・清掃費で年間約10万円が差し引かれる。これだけで年間約48万円のランニングコストになり、家賃収入280万円からこれを引いた手残りは約232万円。購入価格2,200万円に対する実質利回りは10.5%というのが空室・通常コストのみを考慮した数字だ。ここにさらに、後述する大規模修繕費を年割りで加味すると、実質利回りは8%台前半まで下がってくる。
都市部ワンルームも同様に分解すると、年間家賃収入96万円に対し、管理費・修繕積立金で年間約19万円(月額約1.6万円)、固定資産税・都市計画税で年間約7万円、火災保険で年間約1万円が差し引かれ、手残りは約69万円。購入価格1,850万円に対する実質利回りは3.7%程度になる。表面5.2%からの目減り幅は地方物件より小さいものの、絶対的な利回り水準そのものは低いという点は正直に伝えておきたい。「実質利回りの目減り幅が小さい=手残りが多い」わけではなく、あくまで「予測しやすさ」の違いだという点を混同しないよう注意が必要だ。
空室率という現実――地方物件で僕が経験した数字
地方物件投資で最も痛い目に遭うのが空室リスクだ。僕が保有していた地方アパートでは、8戸中2戸が同時に半年以上空室になったことがある。年間の空室率で計算すると実に25%。単純計算で、満室想定の家賃収入の4分の1が丸ごと消える計算になる。
原因は人口減少だけではない。地方都市は求人の絶対数が少なく、単身赴任や転勤による入居需要も都市部に比べて薄い。さらに新築の賃貸物件が周辺に供給されると、築古物件は一気に競争力を失う。僕の物件も、駅から徒歩20分という立地の弱さが響き、家賃を相場より1割下げてようやく成約する状況が続いた時期があった。
対照的に、都市部のワンルームマンションでの僕の経験では、退去から次の入居までの平均空室期間は1.5か月程度、年間の空室率にすると10%前後で収まっている。単身者向けの賃貸需要が常に一定量存在し、駅近・築浅であれば多少家賃が周辺相場より高くても決まりやすい。これは大手不動産会社が公表している賃貸市場データとも概ね整合する傾向で、三大都市圏の中心部は地方に比べて空室率が低めに出やすい。
ここで注意したいのは、「地方=空室率が高い」と一括りにするのは正確ではないという点だ。同じ地方都市でも、駅前・商業施設近接・大学近隣のような「地方の中の一等地」は空室率が低く安定している。逆に都市部でも、駅から遠い・築古すぎる・部屋が極端に狭いといった条件が重なれば、空室率は跳ね上がる。エリア区分よりも「そのエリア内での立地の優劣」のほうが空室率への影響が大きい、というのが僕の実感だ。
修繕費・管理コストの比較――築古地方物件のリアル
修繕費は地方物件投資の最大の落とし穴だと僕は考えている。僕の地方アパートでは、購入から3年目に屋根の防水工事と外壁塗装が必要になり、合計で約280万円の出費が発生した。年間家賃収入352万円に対して約80%が一度に吹き飛んだ計算だ。さらに5年目には給湯器3台の交換で約45万円、8年目には共用部の排水管工事で約60万円と、まとまった出費が定期的に発生し続けている。
木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションに比べて構造的な耐用年数が短く(税法上の法定耐用年数は木造22年、鉄筋コンクリート造47年)、購入時点で築古であるほど大規模修繕のタイミングが早く、かつ集中しやすい。地方物件は物件価格が安いぶん、修繕費の「金額」自体は都市部より小さく済むことが多いが、家賃収入に対する「比率」で見ると重い負担になりやすい。
一方、都市部のワンルームマンションは区分所有のため、大規模修繕は管理組合が積み立てる修繕積立金でまかなわれる仕組みだ。僕が保有する物件の修繕積立金は月額8,000円程度で、これは毎月の管理費・修繕積立金として家賃収入から差し引かれるコストとしてあらかじめ織り込める。予測可能性が高く、ある年に突発的な数百万円の出費が発生するリスクは、区分マンションの場合は一棟アパートよりずっと低い。
ただし区分マンションにも弱点はある。築年数が古くなると修繕積立金自体が値上げされる傾向にあり、僕の物件でも過去10年で月額5,000円台から8,000円台まで段階的に上がってきた。「予測可能だが確実に上がっていく」コストとして、長期のシミュレーションに織り込んでおく必要がある。
融資条件の違い――銀行が見ているポイント
意外と語られないが、地方物件と都市部物件では金融機関の融資姿勢がまったく違う。これは20年大家を続けてきて、最も体感差が大きかったポイントのひとつだ。
僕が地方の木造アパートを購入した際、地方の信用金庫からは融資を受けられたものの、法定耐用年数を超える築古物件だったこともあり、融資期間は15年、金利は当時の水準で3%台後半、自己資金は物件価格の3割程度を求められた。担保評価も「積算評価」中心で、収益力よりも土地・建物そのものの評価額が重視される傾向が強かった。
一方、都市部の区分マンションでは、都市銀行やネット銀行を含む複数の金融機関から融資提案を受けることができ、金利は1%台〜2%台前半、融資期間も30年超で組めるケースがあった。都市部・駅近・築浅という条件は「収益還元評価」でも「積算評価」でも評価されやすく、金融機関にとって担保価値が読みやすいことが背景にあるようだ。
この差は毎月の返済額とキャッシュフローに直結する。同じ借入額でも、金利が2%違えば、返済期間30年のケースで総返済額は数百万円単位で変わってくる。「表面利回りが高いから地方物件の方が有利」と単純に考えず、融資条件まで含めた実質的な収支で比較する必要がある、というのが僕の実感だ。もちろん金融機関の姿勢は時期や個々の属性によって変わるため、この数値もあくまで一つの目安として捉えてほしい。
人口動態と将来性――2026年時点で見えているデータ
不動産投資の将来性を考えるうえで避けて通れないのが人口動態だ。総務省の推計では、日本の総人口は今後数十年にわたって減少を続ける見通しで、その減少幅は地方圏で特に大きくなる傾向が示されている。一方で東京圏をはじめとする三大都市圏は、地方からの人口流入が続く限り、当面は人口の急減を免れる可能性が高いとされている(あくまで現時点の推計であり、将来の政策や経済状況によって変動しうる点には留意したい)。
空き家問題も無視できない。総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は右肩上がりで推移しており、地方圏ではすでに1割を大きく超える水準に達しているエリアも少なくない。僕が保有していた地方アパートの周辺でも、この10年で明らかに空き家・空室の看板を掲げた物件が増えた実感がある。人口減少と空き家増加が同時に進む地方エリアでは、将来の賃貸需要・売却需要の両方が細っていくリスクを織り込んでおく必要がある。
都市部については、再開発によるエリア価値の上昇という追い風がある。駅前再開発やタワーマンション建設、商業施設の新設によって、周辺の賃貸需要や地価が押し上げられるケースは実際に多い。ただし、都市部だからといって全エリアが恩恵を受けるわけではなく、再開発から取り残されたエリアや、供給過剰になったエリアでは家賃相場が下落することもある。「都市部なら安心」という単純化もまた危険だという点は強調しておきたい。
金利動向も両者の比較に影響する要素だ。金利が上昇局面に入ると、借入依存度の高いフルローン投資は返済負担が増え、特に利回りの薄い都市部物件のキャッシュフローを圧迫しやすい。逆に地方物件は表面利回りに余裕があるぶん、多少の金利上昇には耐えやすいという側面もある。この記事執筆時点(2026年)では、今後の金利動向について明確な予測を断定することは避けるが、変動金利で借りている場合は返済シミュレーションを金利+1〜2%でも試算しておくことをお勧めしたい。
人口動態と空き家問題を踏まえたうえで僕が意識しているのは、「地方物件を買うなら、人口減少エリアの中でも相対的に踏みとどまっているエリアを選ぶ」という視点だ。同じ地方圏でも、県庁所在地クラスの中心部と、そこから離れた郊外エリアでは人口減少のスピードがまったく違う。地方物件だからといって一括りにせず、そのエリア単位での将来人口推計や、直近数年の地価公示の推移を確認してから購入判断をする習慣は、20年前よりも今の方がずっと重要になっていると感じている。
出口戦略――売却のしやすさという最重要ポイント
僕が20年の大家生活で最も痛感しているのは、「買うときより売るときのほうがずっと難しい」という事実だ。そしてこの「出口戦略」こそ、地方物件と都市部物件の差が最も如実に出るポイントだと考えている。
地方の木造アパートを売却しようとしたとき、僕は苦い経験をした。買い手候補となる投資家の絶対数が少なく、査定を依頼した不動産会社からは「利回りが高くても、地方の築古物件は融資が付きにくく、現金買いできる投資家しか手が出ない」と言われた。結果的に、当初希望していた価格から2割近く値下げしてようやく成約した。売却までにかかった期間は約8か月。この間も固定資産税や管理費は発生し続けるため、実質的な機会損失は無視できない金額になった。
一方、都市部の区分マンションは売却のしやすさがまったく違う。実需(自分で住むための購入者)と投資家の両方が買い手候補になるため、市場そのものが厚い。僕が過去に売却した都心のワンルームは、売り出しから成約まで約2か月というスピードで決まった。実需層が買い手候補に含まれることで、金融機関の融資も付きやすく、価格交渉の余地も地方物件ほど大きくない。
出口戦略を数値化するなら、「買い手候補の層の厚さ」と「融資の付きやすさ」の2軸で考えるとわかりやすい。地方物件は買い手が投資家に限定されやすく、融資も付きにくいため、出口の選択肢が狭い。都市部物件は実需・投資家の両方が買い手候補になり、融資も相対的に付きやすいため、出口の選択肢が広い。将来的に「そろそろ売却して次の投資に回したい」「相続を見据えて資産を整理したい」といった局面を迎えたとき、この差は想像以上に効いてくる。以前このブログで書いた「区分マンションと一棟アパート、初心者はどちらから始めるべきか」という記事でも触れたが、出口の設計を購入前から意識しておくことは、地方・都市部どちらを選ぶ場合でも欠かせない視点だ。
僕の結論――ポートフォリオでどう組み合わせるか
ここまで表面利回り・空室率・修繕費・人口動態・出口戦略と比較してきたが、僕の結論は「どちらか一方に全振りしない」ということに尽きる。
地方物件のメリットは、少ない自己資金で高い表面利回りの物件を手に入れられる点にある。特に投資を始めたばかりで自己資金が限られている段階では、地方物件でキャッシュフローの基礎体力をつけるという戦略には十分な合理性がある。一方でデメリットは、空室リスク・修繕費の負担・出口の狭さという3つのリスクが同時に重なりやすいことだ。
都市部物件のメリットは、空室率の低さ・修繕費の予測可能性・出口の広さという「安定性」にある。特に僕のように、子どもの教育費や生活費の変動が読みにくいシングルファーザー世帯にとっては、多少利回りが低くても「毎月のキャッシュフローが読める」という安心感は数字以上の価値がある。デメリットは、初期投資額が大きくなりがちで、表面利回りが低いぶん、借入金利の上昇に対する耐性が地方物件より弱い点だ。
僕自身の現在のポートフォリオは、地方の一棟物件を1つ、都市部の区分マンションを複数保有する形に落ち着いている。保有資産全体に占める比率で言うと、地方物件が3割、都市部物件が7割程度だ。地方物件で得た高いキャッシュフローを、都市部物件の頭金や繰上返済に回す、という役割分担で運用している。子どもが4人いる家計は、進学のタイミングごとに教育費の波が来る。その波に対応できるだけの「読める収入」を都市部物件で確保しつつ、地方物件で全体の利回りを底上げする、というバランスが今の僕にとってはしっくりきている。
これから不動産投資を始める人には、まず自分がどのフェーズにいるか(資金を増やしたいフェーズか、資産を守り育てたいフェーズか)を自問したうえで、地方・都市部の比重を決めることをお勧めしたい。自己資金が少なく、これからキャッシュフローを積み上げたい段階なら地方物件の比率を高めに、ある程度資産が形成できていて安定性や出口の広さを優先したい段階なら都市部物件の比率を高めに、というのが大まかな目安になる。以前書いた「不動産投資で失敗しないための融資戦略」や「大家20年が語る、家賃滞納トラブルの実例と対処法」といった記事でも触れているが、地方・都市部いずれを選ぶにせよ、リスクを1点に集中させない分散の発想が最終的な安定につながると僕は考えている。
もう一つ付け加えたいのは、「どちらを選ぶか」は一度決めたら固定するものではなく、ライフステージに応じて見直していくべきだという点だ。僕自身、子どもがまだ小さかった時期は、多少のリスクを取ってでも地方物件でキャッシュフローを稼ぐ比率を高めていた。ところが子どもたちが進学期に差し掛かり、教育費の支出が読みにくくなってくると、安定したキャッシュフローを優先したくなり、都市部物件の比率を意識的に増やしていった。不動産投資は一度組んだポートフォリオを何十年も塩漬けにするものではなく、家計全体の状況や子どもの成長段階に合わせて、少しずつ組み替えていくものだと今は考えている。地方物件で稼いで都市部物件に乗り換える、あるいはその逆というように、片方から片方へ資金を移動させる発想も含めて、長期的な視点でポートフォリオを設計してほしい。
まとめ
地方物件と都市部物件は、どちらが優れているかという二択の問題ではなく、狙うリターンの種類が違う別々の投資戦略だ。地方物件は表面利回りの高さが魅力だが、空室率・修繕費・出口の狭さという3つのリスクが重なりやすい。都市部物件は表面利回りこそ低いものの、空室率の低さ・修繕費の予測可能性・出口の広さという安定性で優位に立つ。20年間、両方を保有・売却してきた実感として言えるのは、「表面利回りの数字だけで判断すると、実質的な手残りと出口の難易度で痛い目を見る」ということだ。自分の資金状況とライフステージに応じて、地方物件と都市部物件をどう組み合わせるかを考えることが、長期で安定した大家業を続けるための鍵になる。
免責事項
本記事は、筆者自身の投資経験と一般的な統計データに基づく情報提供を目的としたものであり、特定の物件・エリア・投資手法を推奨するものではありません。不動産市況・金利動向・税制は今後変動する可能性があり、記載した数値はあくまで目安としてご参照ください。実際の投資判断にあたっては、ご自身の資金状況やリスク許容度を踏まえたうえで、不動産投資の専門家、税理士、ファイナンシャルプランナーなど専門家に個別にご相談されることを強くお勧めします。
