不動産クラウドファンディングは実物大家の代わりになるか｜利回りとリスクを比較

先月、僕が所有している築25年のアパートで、給湯器が真夜中に壊れた。管理会社からの電話で叩き起こされ、修理業者の手配、入居者への説明、見積もりの確認と、朝までバタバタと対応することになった。大家業を20年近くやっていると、こういう「予定外の一本の電話」には慣れているつもりだったが、それでも正直、しんどいと感じる瞬間はある。子どもたちの朝ごはんの準備をしながら修理業者と電話するのは、なかなかの綱渡りだった。

僕は個人事業主として働きながら、投資家として20年、そして兼業大家として20年、資産を育ててきた。実物不動産は僕の資産形成の柱のひとつであり、家賃収入という安定したキャッシュフローをもたらしてくれる、かけがえのない存在だ。その一方で、今回のような突発的なトラブル対応、空室が出たときの客付け交渉、修繕計画の立案といった「手間」は、規模が大きくなるほど重くのしかかってくる。子どもたちと過ごす時間を最優先にしたい僕にとって、この手間をどう扱うかは常に悩みの種だった。

そんな中で数年前から少しずつ資金を入れているのが、不動産クラウドファンディングだ。実物不動産のような「大家としての手間」がほとんどなく、それでいて不動産という実物資産に紐づいたリターンを得られる。今回はこの不動産クラウドファンディングという選択肢について、実物大家としての20年の経験を踏まえながら、利回りとリスクの両面から具体的な数字とともに整理してみたい。

不動産クラウドファンディングとは何か

不動産クラウドファンディングとは、多数の投資家からインターネットを通じて資金を集め、その資金を元手に事業者がマンションやアパート、商業施設などの不動産を取得・運用し、そこから生まれる賃料収入や売却益を出資額に応じて投資家に分配する仕組みだ。投資家は不動産の登記名義人になるわけではなく、あくまで事業者への「匿名組合出資」または「任意組合出資」という形で参加する。これは不動産特定共同事業法(不特法)という法律に基づいて運営されており、事業者は国土交通大臣または都道府県知事の許可を得た上で事業を行っている。

実物不動産投資との一番の違いは、投資家自身が物件の所有者にならないという点だ。物件の選定、賃貸管理、修繕の判断、退去時の原状回復、すべてを事業者側が担う。投資家がやることは、募集ページで物件情報を確認し、出資を申し込み、分配金を受け取るだけ。極端に言えば、スマートフォンひとつで不動産投資が完結してしまう。この手軽さは、実物不動産を20年やってきた僕から見ても衝撃的だった。

一口あたりの出資額は事業者やファンドによって異なるが、1万円程度から数十万円程度で参加できるものが多く、実物不動産を購入するときのようなまとまった自己資金や金融機関からの融資審査が不要という点も大きな特徴だ。運用期間はファンドごとに設定されており、数ヶ月の短期のものから3年以上の長期のものまで幅広い。分配金は毎月受け取れるファンドもあれば、運用終了時にまとめて受け取るファンドもある。

優先劣後方式によるリスク軽減の考え方

不動産クラウドファンディングの仕組みの中で、実物不動産投資にはない特徴として真っ先に押さえておきたいのが「優先劣後方式」だ。これは出資者を「優先出資者(投資家)」と「劣後出資者(事業者自身)」の二つに分け、運用によって損失が発生した場合、事業者側の劣後出資分から先に損失を負担するという仕組みである。

たとえば、あるファンドの総出資額が1億円で、そのうち事業者が2000万円を劣後出資、投資家が8000万円を優先出資しているとする。この場合、運用対象の不動産の評価額が下落し、売却時に1800万円の損失が出たとしても、その損失はまず事業者の劣後出資分2000万円の範囲内で吸収される。つまり、劣後出資割合が20%であれば、物件価格が20%下落するまでは投資家の元本は毀損しない計算になる。

この劣後出資割合(劣後比率)は事業者やファンドによって差があり、10%程度のものから30%を超えるものまである。一般論として劣後比率が高いファンドほど元本毀損リスクへの耐性は高いと考えられるが、その分だけ利回りが控えめに設定されている傾向もある。僕がファンドを比較検討するときは、想定利回りの数字だけでなく、必ずこの劣後比率をセットで確認するようにしている。利回りが高くても劣後比率が低ければ、下落局面での耐性は弱いということになるからだ。

ただし優先劣後方式はあくまで「一定の下落までは投資家の元本を守る仕組み」であって、元本保証ではない点は強調しておきたい。劣後出資分を超える損失が発生すれば、当然投資家の出資元本にも影響が及ぶ。また、事業者自体が倒産した場合のリスク(事業者リスク)は優先劣後方式では吸収できない。この仕組みを「絶対に損しない仕組み」と誤解してしまうと、思わぬ痛手を負うことになりかねないので注意が必要だ。

優先劣後方式のイメージ

実物大家との利回り比較

ここからは実際の数字で比較していきたい。まず利回りについて、実物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは、そもそも「利回り」という言葉が指している中身が違うことを理解しておく必要がある。実物不動産の利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合(表面利回り)や、そこから経費を引いた実質利回りで語られることが多い。一方、不動産クラウドファンディングの想定利回りは、出資額に対する年間の分配金の割合として提示される。

僕自身が地方都市の中古アパートを運用してきた実績で言うと、表面利回りはおおむね8%から10%前後で物件を取得してきた。ただしここから固定資産税、管理委託費、修繕費、空室期間の損失、火災保険料などの経費が差し引かれ、実質利回りは概ね4%から6%程度に落ち着くことが多い。さらにローンを組んでいる場合は返済元利金も出ていくため、手残りのキャッシュフロー利回りで見るとさらに数字は下がる。

不動産クラウドファンディングの想定利回りは、僕がこれまで見てきた範囲ではおおむね年3%から8%程度のファンドが中心だ。都心部の優良物件を対象にしたファンドは利回りが控えめ(3%台から5%台)である一方、地方物件や開発型の案件では利回りが高め(6%台から8%台)に設定される傾向がある。ここで重要なのは、この想定利回りには物件管理の手間や空室リスクへの対応コストがすでに事業者側のコストとして織り込まれているという点だ。つまり投資家から見た「手取りの利回り」という意味では、実質利回りと比較的近い水準で比較できる。

数字だけを見ると実物不動産の表面利回りの方が高く見えるが、融資を使わず自己資金だけで比較した場合の実質的な手取り利回りという意味では、両者はそれほど極端には離れていない。むしろ実物不動産の強みは、金融機関からの融資というレバレッジを効かせることで、自己資金に対するリターン(自己資金利回り)を大きく引き上げられる点にある。この点は不動産クラウドファンディングでは基本的に真似できない。

具体的な数字で見てみよう。仮に自己資金500万円があるとする。これを不動産クラウドファンディングに全額出資し、想定利回り5%のファンドで1年間運用した場合、年間の分配金は税引前で約25万円になる計算だ。一方、同じ500万円を頭金にして金融機関から2500万円の融資を受け、合計3000万円のアパートを取得し、表面利回り9%(年間家賃収入270万円)で運用したとする。ここからローン返済(元利均等・金利2%・期間25年と仮定すると年間返済額はおおむね130万円前後)、固定資産税や管理費などの経費(年間家賃の20%程度と仮定すると約54万円)を差し引くと、手残りキャッシュフローは年間80万円台に乗ってくる。自己資金500万円に対する利回りで見ると16%前後に達し、レバレッジの効果がはっきりと数字に表れる。もちろんこれは空室ゼロ・金利変動なしという楽観的な前提での試算であり、実際には空室損失や金利上昇、突発的な修繕費用がこの数字を押し下げる点は忘れてはならない。

手間と時間の比較

利回りの数字以上に、僕が実物大家として20年やってきて痛感しているのは「手間」の重さだ。物件を1棟持つということは、入居者募集の判断、賃貸借契約の管理、家賃滞納への対応、退去時の原状回復とリフォームの手配、設備故障時の緊急対応、確定申告のための帳簿管理まで、すべてが自分の責任範囲に入ってくるということを意味する。管理会社に委託していても、最終的な意思決定と資金の手当ては大家自身の仕事だ。

子どもたちのご飯を作りながら、修理業者の見積もりをスマホで確認し、入居者からのクレームに対応する。そんな日常を20年近く続けてきた身としては、不動産クラウドファンディングの「出資して待つだけ」というシンプルさには正直かなり助けられている部分がある。分配金の入金を確認する以外、基本的にやることがない。この違いは、時間という有限の資源をどこに配分するかという観点で、決して小さくない。

もちろん、この「手間がかからない」ことは同時に「自分でコントロールできる余地が少ない」ことの裏返しでもある。実物不動産であれば、家賃を上げる、リフォームで付加価値をつける、管理会社を変えるといった能動的な打ち手を自分の判断で講じられる。不動産クラウドファンディングでは、運用方針は事業者に委ねるしかなく、投資家がファンドの運用中に介入する余地は基本的にない。手間がかからないことは、裏を返せば「自分で改善する自由もない」ということでもある。

流動性の比較

資産運用において意外と見落とされがちなのが、流動性、つまり「必要なときに現金化できるかどうか」という視点だ。実物不動産は一般的に流動性が低い資産とされる。売却しようと思っても、買主探し、価格交渉、契約、決済という一連のプロセスに数ヶ月から半年、場合によっては1年以上かかることも珍しくない。僕自身、物件を売却した経験があるが、売却の意思決定から現金化まで4ヶ月ほどかかったこともあった。

不動産クラウドファンディングの流動性は、実物不動産よりは高いが、株式や投資信託ほど自由ではないという、中間的な位置づけになる。多くのファンドは運用期間があらかじめ決まっており、その期間中の中途解約は原則できないか、できても制限が設けられていることが多い。数ヶ月の短期ファンドであれば流動性の問題はそれほど気にならないが、2年、3年といった長期ファンドに出資する場合は、その間その資金は基本的に動かせないと考えておいたほうがよい。

この点を踏まえると、不動産クラウドファンディングに入れる資金は「当面使う予定のない余裕資金」に限定すべきだというのが僕の考えだ。子どもたちの教育費や生活防衛資金といった、近い将来に必ず必要になるお金を長期ファンドに固定してしまうと、いざというときに身動きが取れなくなる。僕自身、生活防衛資金と教育費は別枠でしっかり確保した上で、あくまで余剰資金の範囲でファンドへの出資を行うようにしている。

リスクと注意点の整理

不動産クラウドファンディングにも、実物不動産とは異なる種類のリスクが存在する。20年間実物不動産と向き合ってきた立場から見ても、この仕組み特有の注意点はいくつか押さえておくべきだと感じている。

第一に、事業者リスクだ。優先劣後方式で物件価格の下落にはある程度耐性があるとしても、運営している事業者自体が経営破綻してしまえば、出資金の回収に大きな支障が出る可能性がある。不特法に基づく許可事業者であっても、経営体力や運用実績、情報開示の透明性は事業者ごとに差がある。僕がファンドを選ぶときは、運営会社の設立年数、これまでの運用実績、償還実績(過去のファンドがきちんと元本と分配金を返してきたか)を必ず確認するようにしている。

第二に、市場変動リスクだ。不動産クラウドファンディングは実物不動産を裏付けとしているため、対象不動産が所在するエリアの不動産市況や賃貸需要の変化は当然、運用成績に影響する。優先劣後方式があるからといって市況リスクがゼロになるわけではなく、あくまで一定範囲までの下落を吸収する仕組みにすぎないという点は繰り返し強調しておきたい。

第三に、分配金や元本の変動リスクだ。想定利回りはあくまで「想定」であり、確定した利回りではない。賃料収入が想定を下回れば分配金が減額されることもあるし、運用終了時の売却価格が取得価格を下回れば元本割れの可能性もゼロではない。実物不動産のオーナーであれば自ら賃料交渉や空室対策を講じることができるが、不動産クラウドファンディングの投資家はそうした能動的な対応ができない立場にあることも踏まえておく必要がある。

僕自身の使い分け方

ここまで比較してきた内容を踏まえて、僕自身がどう使い分けているかを紹介したい。実物不動産は、レバレッジを効かせて資産規模そのものを拡大していくための主力エンジンとして位置づけている。融資を使えることの強みは大きく、自己資金に対するリターンという意味では、うまく運営できれば不動産クラウドファンディングを上回るポテンシャルがある。ただしその分、日々の手間とトラブル対応の負荷を引き受ける覚悟が必要になる。

一方で不動産クラウドファンディングは、実物不動産では手を出しにくい少額・分散投資の受け皿として活用している。一つの実物物件に集中投資するのではなく、複数のファンドに少額ずつ資金を分散させることで、特定のエリアや特定の事業者に依存しすぎないポートフォリオを作ることができる。また、実物不動産の融資審査に影響を与えないよう、金融機関からの評価を気にしながら投資規模を調整する必要がある点でも、自己資金のみで完結する不動産クラウドファンディングは扱いやすい。

子育てとの両立という観点でも、この使い分けは理にかなっていると感じている。実物不動産で培ってきた目利きの経験や相場感は、不動産クラウドファンディングのファンドを選ぶときの判断材料としてそのまま活きる。逆に、不動産クラウドファンディングで得られる分配金というキャッシュフローは、実物不動産の急な修繕費用が発生したときの備えにもなる。二つの投資手法は対立するものではなく、互いを補完し合う関係として僕の中では位置づいている。

具体的な運用の仕方としては、複数の事業者・複数のファンドに資金を分けて出資することを意識している。ひとつのファンドに資金を集中させてしまうと、その事業者や対象物件に何か問題が起きたときの影響を丸ごと受けてしまう。少額から参加できるという不動産クラウドファンディングの特性を活かし、5つから10ファンド程度に分散させることで、一つひとつのファンドに何かあっても資産全体への影響を限定的にとどめられるようにしている。運用期間もあえて短期・中期・長期に分けて出資時期をずらすことで、資金が一度に固定化されてしまう事態も避けるようにしている。確定申告の面でも、実物不動産の不動産所得は減価償却費や必要経費の計算が煩雑になりがちだが、不動産クラウドファンディングの分配金は原則として雑所得扱いとなり、源泉徴収された上で入金されるため、申告作業自体は比較的シンプルに済むことが多い。この事務負担の軽さも、時間の限られる僕にとってはありがたいポイントだ。

一人で子どもたちを育てながら資産形成を続けていく上で、すべての判断と作業を自分一人で抱え込みすぎないことは、長く続けるための重要な工夫だと感じている。手間のかかる実物不動産と、手間のかからない不動産クラウドファンディング、この二つをバランスよく組み合わせることで、限られた時間の中でも資産形成のペースを落とさずに済んでいる。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、実物不動産投資が抱える「手間」と「まとまった自己資金の必要性」という二つのハードルを大きく下げてくれる選択肢だ。優先劣後方式によって一定範囲の下落までは投資家の元本が守られる仕組みが用意されている一方で、元本保証ではないこと、流動性が限定的であること、事業者リスクが存在することは忘れてはならない。

利回りの数字だけを比較すると実物不動産の表面利回りの高さが目を引くが、融資というレバレッジを使わない前提で、手間・時間・流動性まで含めて総合的に比較すると、不動産クラウドファンディングにも十分な合理性がある。20年にわたって実物不動産と向き合ってきた僕自身の実感としては、どちらか一方を選ぶという発想ではなく、それぞれの特性を理解した上で自分の資金計画とライフスタイルに合わせて組み合わせることが、もっとも現実的な答えだと考えている。

不動産クラウドファンディングを検討する際は、想定利回りの数字だけでなく、劣後出資比率、運営事業者の実績と財務健全性、運用期間中の資金拘束の有無、過去の償還実績といった要素を必ず自分の目で確認してほしい。実物不動産にせよ不動産クラウドファンディングにせよ、リスクを正しく理解した上で、無理のない範囲で資産形成に取り組んでいくことが何より大切だ。

本記事は個人の投資経験および一般的な情報に基づく内容であり、特定の金融商品や投資手法を推奨するものではありません。不動産クラウドファンディングおよび実物不動産投資には、元本割れを含む価格変動リスク、流動性リスク、事業者・管理会社の信用リスクなど、さまざまなリスクが伴います。実際の投資判断にあたっては、各事業者が開示する契約締結前交付書面や重要事項説明などを十分にご確認いただき、必要に応じて税理士やファイナンシャルプランナーなど専門家にご相談の上、ご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。