はじめに ─ 内覧で見落とすと地獄を見る
「この物件、安いし利回りも良い。買いだ！」
20年大家として、正直に言います。
内覧で見落とした物件で、リフォーム費用が予算の2倍・3倍になった経験が何度もあります。
特に築古戸建ては、外見だけでは分からないリスクが潜んでいます。
シロアリ、雨漏り、傾き、配管腐食……。
これらを内覧時に見抜けるかどうかが、利益が出る物件か、負債物件になるかの分岐点です。
この記事では、4児パパが20年の実体験から磨いた内覧チェックリスト22項目を公開します。
※ 本記事は個人の実体験に基づく見解です。投資判断は専門家への相談と自己責任で行ってください。
結論：内覧前に必ず持参するもの
【内覧の鉄則3点】
1. 水平器（スマホアプリ可）：傾きを数値で確認
2. 懐中電灯：床下・屋根裏・暗い場所を確認
3. メモ＆カメラ：後で比較するため全箇所を記録
→ 素人でも「数字で把握」できる準備が先。
内覧チェックリスト22項目
① 傾きの確認
水平器を数カ所に置いて計測する。
| 計測場所 | 許容範囲 | 判断 |
|---|---|---|
| 1階床（複数箇所） | 3mm/1m以内 | 超えたら要注意 |
| 窓枠・ドア枠 | 歪みなし | 歪みがあれば基礎問題の可能性 |
→ 傾きがある場合：基礎に問題なければ床下補修を前提に値引き交渉。
② 基礎のひび割れ
外周をぐるりと歩いて基礎コンクリートを目視確認。
| ひび割れの状態 | 判断 |
|---|---|
| 亀裂が周辺コンクリートに連続して走っている | 購入断念 |
| 換気口（風穴）周辺に亀裂がある | 値引き交渉 |
| 表面の細かいヘアクラック程度 | 許容範囲 |
→ 連続ひび割れは構造的欠陥の可能性。手を出さない方が無難。
③ 床下・シロアリ・カビの確認
キッチンの床下収納のフタを外して確認する。
- 木材の色（黒ずみ＝腐食・シロアリ被害の可能性）
- 白いツブツブ（シロアリの糞）がないか
- カビ臭がしないか
- 乾燥しているか（湿気過多は腐食リスク）
→ シロアリ被害が確認できた場合：値引き交渉または購入断念。
自分で処置できないリスクは買わない、が原則。
④ 屋根裏の確認
2階の押し入れ・クローゼットの上部から屋根裏を覗く。
- 雨漏り跡の染み・腐食はないか
- 断熱材の状態（ズレ・欠損）
- 木材の腐食・黒ずみ
→ 雨漏り跡がある場合：補修完了証明書を要求。証明書がなければ値引き交渉。
⑤ 天井のシミ
各部屋の天井を見上げて、シミがないか確認。
- 円形・楕円形のシミ ＝ 過去の雨漏り跡
- シミが多いほど漏水リスク大
→ 補修済みの証拠確認 or 値引き交渉。
⑥ 畳の下の床（和室がある場合）
畳をどかして、床を踏み踏みする。
- フカフカする＝下地が腐食している可能性
- 踏んで音がする＝ネダが傷んでいる可能性
→ 和室が多い物件は、畳の下地状態を必ず確認。見えない腐食が大きなコストになる。
⑦ 排水口の臭い
キッチン・洗面所・浴室・トイレの排水口を確認。
- 排水トラップ（封水）が機能しているか
- 異臭がしないか（長期空室物件は封水が蒸発して臭うことがある）
→ 排水トラップ修繕が必要であれば値引き交渉。
⑧ 水道管の口径と水圧
蛇口を全開にして水の勢いを確認。
| 状態 | 判断 |
|---|---|
| 水圧が弱い | 配管の内部腐食の疑い。値引き交渉 |
| 配管径が13mm（古い物件に多い） | ファミリー向けには不十分。20mmへの変更を前提に値引き交渉 |
→ 水圧は必ず確認。「細い配管を交換する費用」を見積もりに入れる。
⑨ 外壁の防水状態
外壁を触ったり、水をかけてみる（仲介業者の許可を得て）。
- 水が染み込む・表面がボロボロ剥がれる ＝ 防水切れ
- 目地のコーキングが切れていないか
→ 外壁塗装が必要な場合：費用を概算して値引き交渉材料に。
⑩ 室内洗濯機置き場の有無
洗濯機置き場が屋外・ベランダしかない物件は、入居者に嫌われる。
- 洗濯機置き場が室内にあるか
- なければ設置スペースがあるか（排水の確保が必要）
→ ないと入居付けが大幅に難しくなる。
⑪ 駐車スペースの確認
地方都市では駐車場の有無が死活問題。
- 1台以上の駐車スペースがあるか
- ガレージがある場合、天井高は現代の乗用車が入れる高さか（旧型ガレージは低すぎることがある）
- なければ、敷地内に駐車スペースを作れるか
→ 駐車場なし ＝ ファミリー層に嫌われる ＝ 入居付けが難しい。
⑫ 道路幅・接道状況の確認
法的に再建築できる条件かどうかを確認。
| チェック項目 | 基準 |
|---|---|
| 前面道路幅員 | 4m以上（4m未満はセットバック必要） |
| 接道幅 | 2m以上（2m未満は再建築不可の可能性） |
→ 再建築不可物件は、出口（売却時）に買い手が極端に限られる。
⑬ 境界杭の確認
物件の四隅・隣地境界を歩いて、境界杭（コンクリート杭・金属杭）があるか確認。
- 境界が不明確 ＝ 将来のトラブルリスク
- 境界未確定の場合は、売主に確定測量を求めるか、値引き交渉
→ 境界杭なし ＝ ほぼ必ず問題になる。必ず確認。
⑭ 増築部分・違反建築の確認
建物が図面通りかどうかを確認。
- 増築した形跡はないか（継ぎ接ぎの外壁・屋根）
- 建蔽率・容積率オーバーの疑いがないか
→ 違反建築でも道路付けが良く、融資なしで買える物件なら許容できることも。ただし出口（売却）は難しくなる点を理解した上で。
⑮ 和室の数
和室が多い物件は、維持費が高い。
- 畳の表替え：6畳で1万円前後
- 襖・障子の張替え：コスト＋手間大
→ 和室が多い物件は、費用を見越した上で値引き交渉。フローリング化も検討。
⑯ 高圧電線の確認
物件の真上・近く（50m以内程度）に高圧電線がないか確認。
→ 健康面への懸念から、入居者に嫌がられることがある。
⑰ 周辺の街並みを歩く
物件の外に出て、半径200mを歩いてみる。
チェックすること：
– ゴミ屋敷・不法投棄の形跡はないか
– 放置車両・荒れた空き地はないか
– 近隣住民の雰囲気（玄関・庭の整理状態）
– 車の抜け道になっていないか（騒音・危険）
→ 電柱・ブロック塀に水平器を当てて、全て同方向に傾いていたら地域全体の地盤沈下の可能性。
⑱ 主要設備の年式確認
| 設備 | 耐用年数目安 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 給湯器 | 10〜15年 | 製造年確認 |
| エアコン | 10〜15年 | 製造年確認 |
| 電気パネル（配電盤） | 30年目安 | ブレーカーの種類 |
| 浴室 | ユニットバスか在来工法か | 在来は目地汚れ要確認 |
→ 設備の交換時期が近い物件は、交換費用を購入価格から値引き交渉。
⑲ 浴室・トイレの状態
- 在来工法の浴室は目地のカビ・汚れが取れない場合、塗り替えが必要
- バランス釜（古いガス風呂）が残っていないか → 給湯器交換の費用が大きい
- トイレはウォシュレットに変えられるか（温水洗浄便座は入居付けに有効）
⑳ 洗面台・キッチンの状態
- 水栓の温度調整（サーモスタット）があるか
- 洗面台の排水・蛇口の劣化状態
- キッチンの換気扇・シンクの状態
→ 築古物件は洗面台やキッチンの交換費用がリフォーム予算の大半を占めることも。
㉑ モニター付きインターフォンの有無
セキュリティ面で入居者が重視するポイント。
→ 古い物件はインターフォンの交換費用を想定（材料費1〜2万円＋工賃）。
㉒ 賃貸需要の最終チェック
内覧の前後に、仲介業者に必ず聞く。
「このエリアはどんなお客さんが多いですか？」
「このくらいの広さで、家賃はいくら設定できますか？」
「今、どんな物件に人気がありますか？」
→ 仲介業者の生の声が最も信頼できる賃貸需要データ。
値引き交渉に使えるチェック項目まとめ
内覧で発見した問題点は、値引き交渉の材料になります。
| 発見した問題 | 交渉の切り口 |
|---|---|
| 外壁防水切れ | 「外壁塗装代〇〇万円を考慮して値引きを」 |
| 給湯器・設備の老朽化 | 「交換費用〇〇万円分を値引きで」 |
| 傾き（軽微） | 「床下補修費用を見込んで」 |
| 雨漏り跡 | 「補修証明書なければ〇〇万値引きを」 |
| 境界未確定 | 「確定測量費用を売主負担で」 |
→ ひとつひとつの問題は小さくても、合算すると大きな交渉材料になります。
利回り計算の目安
内覧後に購入を検討する場合、以下の計算式で利回りを確認してください。
取得費 = 物件価格 + 諸費用（物件価格の約10%）+ リフォーム費用
年間家賃収入 = 月額家賃 × 12ヶ月 × 0.8（空室・維持費考慮）
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 取得費 × 100
目安：地方の築古戸建ては10%以上を目指す。
内覧で発見した不具合別・値引き交渉の実践シミュレーション
「値引き交渉の材料になる」と言われても、実際にいくら交渉すればいいのか分からない人は多いはずです。ここでは、大家20年の経験から、実際によくあるケースを数値でシミュレーションしてみます。
ケース1：シロアリ被害が床下収納から発見された場合
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 物件価格（当初提示） | 800万円 |
| シロアリ駆除費用（延床30坪換算） | 15万〜25万円 |
| 被害箇所の木部補修費用 | 20万〜50万円 |
| 交渉の落としどころ（合算値引き） | 40万〜70万円 |
| 交渉後の実質取得価格 | 730万〜760万円 |
→ 駆除費用だけでなく、被害を受けた木部の補修費用まで含めて交渉するのがポイントです。駆除費用単体の金額しか提示しないと、値引き幅が小さくなりがちです。
ケース2：給湯器・エアコンが製造から15年以上経過していた場合
| 設備 | 交換費用目安 |
|---|---|
| 給湯器（号数16〜20号） | 15万〜25万円 |
| エアコン（6畳用×2台） | 16万〜24万円 |
| 合計交渉材料 | 30万〜50万円程度 |
→ すぐに壊れなくても「いつ壊れてもおかしくない設備」という前提で、購入直後の突発出費リスクとして交渉材料に組み込みます。実際に故障してから慌てて手配すると、入居者からのクレームや空室期間の延長にもつながるため、購入前に交換前提で予算化しておくのが安全です。
ケース3：傾きが数値で確認できた場合（3mm/1mを超えるケース）
| 傾きの程度 | 想定される対応 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 3〜6mm/1m | 床下からの支持補強（束の追加等） | 10万〜30万円 |
| 6mm/1m超 | ジャッキアップ工法での地盤・基礎修正 | 80万〜150万円以上 |
→ 傾きは金額インパクトが最も大きいリスクのひとつです。6mm/1mを超えるようであれば、購入前に構造の専門家（ホームインスペクター等）へのセカンドオピニオンを取ることを強くすすめます。値引き交渉だけで済ませようとせず、「本当にこの物件でいいのか」を再検討する材料にすべきです。
内覧でよくある5つの失敗パターン
ここまでチェックリストを紹介してきましたが、リスト以前に「内覧のやり方」自体でつまずくケースが多くあります。20年間で見てきた典型的な失敗を挙げます。
失敗1：晴れた日にしか内覧しない
雨漏りは晴れの日には絶対に見つかりません。天井のシミは乾いて目立たなくなっていることもあります。可能であれば、雨天時にもう一度内覧するか、直近の降雨後を狙って内覧日を調整するのが理想です。
失敗2：昼間しか見ない
昼間は静かでも、夜になると近隣の生活音・車の通行量・街灯の少なさで印象がガラリと変わるエリアがあります。可能であれば平日の夜、休日の昼と、複数回・複数の時間帯で現地を歩くのが安全です。
失敗3：仲介業者の説明を鵜呑みにする
「リフォーム済みなので大丈夫です」という言葉を信じて床下や屋根裏を確認しないケースは非常に多くあります。リフォーム済みなのは表面（クロス・床材）だけで、構造部分は手つかずということも珍しくありません。必ず自分の目で床下・屋根裏を確認しましょう。
失敗4：水回りだけ見て収納の奥を見ない
クローゼットや押し入れの奥は、カビ・雨漏り跡・シロアリ被害が最も見つかりやすい場所のひとつです。荷物が入っていても、仲介業者に確認の上、奥まで手を入れて壁の状態を触って確認することをおすすめします。
失敗5：一度の内覧で即決する
初回内覧で「良い物件だ」と感じても、二回目に落ち着いて見ると気づかなかった問題が見えてくることがあります。特に金額が大きい決断であれば、最低でも2回、できれば違う時間帯・天候で内覧してから判断することをすすめます。
内覧チェックリストQ&A
Q1. 内覧は何回くらい行けばいいですか？
A. 最低2回が目安です。1回目は全体像の把握（チェックリストに沿った確認）、2回目は気になった箇所の再確認や、専門家・リフォーム業者を同行させての詳細確認に充てます。遠方の物件で2回行くのが難しい場合は、1回目の内覧を動画で記録し、後から専門家に見てもらう方法も有効です。
Q2. 雨の日の内覧は避けるべきですか？
A. むしろ雨の日（または雨上がり）の内覧は積極的に活用すべきです。雨漏りや排水の不具合は、乾いた状態では絶対に発見できません。可能であれば、天気予報を見て意図的に雨天時の内覧を仲介業者に依頼してみてください。
Q3. リフォーム会社を内覧に同行させる価値はありますか？
A. 大いにあります。同行費用は物件により無料〜数万円程度ですが、素人では判断できない構造・配管の劣化度合いを見抜いてもらえます。特に初めての築古戸建て投資であれば、最初の数件だけでもプロを同行させ、自分の「目」を養うことをおすすめします。
Q4. 木造築古物件は、実際何年くらい住める（賃貸に出せる）ものですか？
A. 木造の法定耐用年数は22年ですが、これはあくまで税務上の減価償却期間であり、実際の使用可能年数とは別物です。適切なメンテナンス（雨漏り対策・シロアリ対策・水回り更新）を続ければ、築40〜50年でも問題なく賃貸経営できている物件は多数あります。重要なのは築年数そのものより、内覧で発見した個別の劣化状況です。
Q5. 値引き交渉は物件価格の何割くらいが妥当ですか？
A. 決まった割合はありませんが、目安として発見した不具合の修繕費用の総額をベースに交渉するのが合理的です。感覚的な「1割引いてほしい」という交渉より、「シロアリ駆除に25万円、給湯器交換に20万円かかるので、合計45万円の値引きを希望します」という具体的な根拠のある交渉の方が、売主・仲介業者双方が納得しやすく成功率も高くなります。
Q6. 一人で内覧に行くのと、誰かと一緒に行くのはどちらがいいですか？
A. 可能であれば同行者がいた方が見落としは減ります。一人だと、写真撮影・メモ・現地確認を同時にこなす必要があり、集中力が分散しがちです。パートナーや友人、あるいはリフォーム業者など、別の視点を持つ人と一緒に確認することで、チェックリストの漏れを減らせます。
築年数別・追加で見るべきポイント
チェックリスト22項目に加えて、築年数によって重点的に見るべきポイントが変わります。
| 築年数 | 特に注意すべき点 |
|---|---|
| 築20〜30年 | 給湯器・エアコン等の設備更新時期が近い。外壁の防水切れが出始める時期 |
| 築30〜40年 | 配管の内部腐食（赤水・水圧低下）、シロアリ被害のリスクが上がる時期 |
| 築40年以上 | 耐震基準（新耐震基準は1981年6月以降）の確認が必須。基礎の状態・増改築履歴を特に厳しくチェック |
→ 築40年以上の物件は、必ず新耐震基準で建てられているかを確認しましょう。1981年6月以降に建築確認を受けた物件かどうかは、登記簿や建築確認済証で確認できます。旧耐震の物件は、耐震診断・耐震補強の費用も交渉材料や予算に組み込む必要があります。
発見した不具合は自分で直すか、業者に任せるかの判断基準
内覧で不具合を発見した後、DIYで対応できるものと、必ず業者に任せるべきものを切り分けておくと、リフォーム予算の見積もり精度が上がります。
| 不具合 | DIY対応 | 業者必須 |
|---|---|---|
| クロスの汚れ・小さな破れ | ◯ | |
| ヘアクラック（表面の細かいひび） | ◯（コーキング補修） | |
| シロアリ被害・構造部分の腐食 | ◯ | |
| 傾き・基礎のひび割れ（連続型） | ◯ | |
| 給湯器・エアコンの交換 | ◯ | |
| 畳の表替え | △（業者依頼が一般的だが費用は比較的安い） | |
| 水回りの配管交換 | ◯ |
→ 自分でどこまでできるかを内覧の段階でイメージできると、リフォーム見積もりが出てきた際に、金額が妥当かどうかを判断しやすくなります。DIYでコストを抑えられる部分と、プロに任せるしかない部分を最初から仕分けておくことが、利回りを確保する上で重要です。
内覧に持っていくと差がつく追加アイテム
結論で紹介した水平器・懐中電灯・メモ＆カメラの3点に加えて、余裕があれば以下も用意すると内覧の精度が上がります。
- メジャー（5m程度）：部屋の採寸だけでなく、駐車スペースの奥行き・駐車できる車種の判断にも使える
- 非接触型の温度計・赤外線サーモグラフィ：壁内の断熱不良や雨漏りによる湿気箇所を温度差で発見しやすくなる
- コンセントテスター：分電盤や配線の劣化・アースの有無を簡易的に確認できる
- スマホの水平器アプリ：床・窓枠・ドア枠に置くだけで数値化できるアプリが多数無料公開されている。複数箇所で計測し、数値をメモしておく
→ 特別な機材を揃える必要はありません。スマホと数千円程度の道具で、内覧の精度は大きく上がります。
内覧前に済ませておきたい情報収集チェックリスト
内覧当日の精度を上げるには、現地に行く前の下調べが欠かせません。以下は、内覧前に最低限確認しておきたい項目です。
| 確認項目 | 入手方法 |
|---|---|
| ハザードマップ（洪水・土砂災害・地震） | 自治体のハザードマップポータル |
| 用途地域・建蔽率・容積率 | 自治体の都市計画課、または不動産情報サイト |
| 再建築の可否・接道状況 | 登記簿謄本、公図、仲介業者への事前確認 |
| 周辺の家賃相場 | 賃貸情報サイトで同エリア・同間取りを検索 |
| 過去の取引事例・成約価格 | 国土交通省の不動産取引価格情報検索 |
→ ハザードマップと再建築の可否は、内覧でどれだけ良い印象を持っても覆せない「致命的な減点要素」になり得ます。現地に行く前に必ず確認し、致命的な問題がないことを確かめた上で内覧の予定を入れるのが効率的です。
値引き交渉を切り出すときの伝え方
内覧で問題点を発見しても、伝え方次第で交渉がまとまらないこともあります。実践してきた中で有効だった伝え方のポイントをまとめます。
- 問題点を具体的な金額とセットで伝える：「シロアリの被害があったので安くしてください」ではなく、「シロアリの駆除と木部補修で概算40万円かかる見込みなので、その分の値引きをご検討いただけないか」という伝え方の方が、売主・仲介業者双方が判断しやすくなります
- すべてを一度に持ち出さず優先順位をつける：小さな指摘を並べ立てるより、金額インパクトの大きい2〜3点に絞って伝える方が交渉が進みやすい傾向があります
- 買う意思があることを先に示す：「この条件が整えば購入したい」という前向きな姿勢とセットで伝えることで、単なる値切りではなく、成約に向けた前向きな交渉として受け止められやすくなります
- 指摘だけで終わらせず代替案も出す：「値引きが難しければ、引き渡し前に売主負担で補修してもらう」といった代替案を用意しておくと、交渉がまとまりやすくなります
→ 交渉は「対立」ではなく「条件のすり合わせ」だと捉えることが、長期的に良い物件を紹介してもらえる関係づくりにもつながります。
内覧チェックリストの活用方法
ここまで紹介した22項目に加えて、値引き交渉シミュレーションやQ&Aを含めると、確認すべきポイントはかなりの数になります。実際の内覧では、以下のような使い方をおすすめします。
- 内覧前にチェック項目を紙かスマホのメモアプリにリスト化しておく
- 現地では手元のリストに沿って、上から順に○×を記入していく
- 気になった箇所は写真・動画で必ず記録し、後から見返せるようにする
- 内覧後、その日のうちに気づいた点をまとめ、値引き交渉の材料を整理する
→ その場の記憶だけに頼ると、複数物件を見比べているうちに情報が混ざってしまいます。チェックリストを毎回同じ形式で記録しておくことで、物件同士の比較がしやすくなり、交渉材料の整理もスムーズになります。
まとめ
内覧チェック22項目をまとめます。
| カテゴリ | チェック項目数 |
|---|---|
| 構造・基礎（傾き・ひび割れ） | 2項目 |
| 水まわり（床下・排水・水圧） | 3項目 |
| 雨漏り・屋根（屋根裏・天井） | 2項目 |
| 設備（給湯器・洗面・キッチン） | 4項目 |
| 法的チェック（道路・境界・違反建築） | 3項目 |
| 入居付け関連（駐車場・洗濯機・和室） | 3項目 |
| 周辺環境・賃貸需要 | 3項目 |
| その他（高圧電線・設備年式） | 2項目 |
「買ってから気づく」では遅い。
内覧でしっかり見切る力が、大家20年の一番の武器です。
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【免責事項】 本記事は個人の実体験に基づく情報提供です。物件購入・投資判断は専門家（不動産鑑定士・弁護士等）への相談と、ご自身の判断・責任で行ってください。
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