こんにちは、シンパパ資産設計士です。4人の子どもを育てるシングルファーザーで、個人事業主歴20年、投資歴20年、大家業歴20年になります。今日は、私のもとに今でも月に数回かかってくる「新築ワンルームマンション投資」の電話営業について、20年大家として、そして子ども4人の生活を守る立場として、本音で書きます。
最初にはっきり申し上げます。私は不動産投資自体は肯定派です。実際に大家業を20年続けてきましたし、不動産は資産形成の有力な手段だと考えています。ただし「不動産投資」と「新築ワンルームマンション投資」は、似て非なるものだと考えています。
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はじめに：なぜ新築ワンルームだけ別物なのか
私はこれまで100人以上の大家仲間と出会ってきました。築古戸建を再生して家賃利回り15%を叩き出している人、地方RC一棟を現金で買って盤石なキャッシュフローを築いている人、相続したアパートを建て替えて資産を倍にした人。成功事例は山ほど見てきました。
しかし、「電話営業で勧められた新築ワンルームマンションを買って、20年後に大成功した」という人には、私はほとんど出会ったことがありません。「損切りした」「赤字で持ち続けている」「売るに売れない」という話なら、何十件も聞いてきました。
この差はどこから来るのか。今日はその構造を、4児シンパパの守る視点で徹底解体します。
結論：シンパパ大家が考える「新築ワンルームを買わない5原則」
本文に入る前に結論を箇条書きで示します。後で見返したい方はここをブックマークしてください。
- 原則1：電話営業されている時点で「なぜ自分のところに残っているのか」を考える
- 原則2：新築プレミアム（広告費・販売手数料・営業給与）は購入翌日に消える
- 原則3：「節税」「生命保険代わり」「年金代わり」の3大セールストークは数字で必ず検算する
- 原則4：表面利回りではなく、修繕積立・空室・原状回復・売却時の元本毀損まで含めた実質利回りで判断する
- 原則5：同じ300万円を投じるなら、オルカン・築古戸建・事業・自己投資のいずれかと必ず比較する
この5つを守るだけで、新築ワンルーム営業はほとんど怖くなくなります。
電話営業が多い時点で考えるべきこと
新築ワンルーム投資の営業は、私が大家業を始めた20年前から有名でした。20年経った今も、手法はほとんど変わっていません。
突然、知らない番号から電話がかかってきます。
「老後の年金対策になります」
「生命保険代わりになります」
「節税になります」
「自己資金ゼロで始められます」
「サラリーマンの方限定の特別案件です」
聞いたことがある方も多いはずです。私のところにも、20年大家だと知らずに今でもかかってきます。
ここで一度、立ち止まって考えてほしいのです。本当に儲かる商品なら、なぜ見ず知らずの他人に、業務時間中に電話をかけてまで売る必要があるのでしょうか。
「良い物件は公開前に売れる」という大家業界の常識
不動産投資家の世界には、誰もが知っている言葉があります。
「良い物件は公開前に売れる。」
これは20年大家をやってきた私の実感としても、本当です。優良物件は次の順番で消えていきます。
- 業者の社内買い取り（自社で持つ）
- 業者の上得意客リスト（VIPだけに先出し）
- 大家仲間の紹介（信頼ベース）
- 不動産業者同士の業者間流通
- 一般のポータルサイト掲載
- 電話営業・訪問営業
電話営業まで「残っている」物件は、上の4つの関門を全部通過できなかった物件である可能性が高い、ということです。これは新築でも中古でも同じです。
新築プレミアムという見えない損失
新築には共通の問題があります。それが「新築プレミアム」です。
3,000万円で買った新築ワンルームが、翌日鍵を受け取った瞬間に「中古」になります。市場価値は2,400万円〜2,600万円程度まで落ちることが珍しくありません。500万円前後が、書類1枚で消える計算です。
なぜこうなるのか。新築価格には、物件の素の価値以外に、次のようなコストが上乗せされているからです。
| 項目 | 新築価格に上乗せされているもの |
|---|---|
| 広告宣伝費 | テレビCM・新聞折込・ネット広告・タワー看板 |
| モデルルーム費用 | 都心一等地のモデルルーム賃料・什器・人件費 |
| 営業マン人件費 | 歩合給・基本給・ボーナス・社会保険料 |
| 紹介料 | 提携先・FP・税理士などへのキックバック |
| 販売会社の利益 | デベロッパー・販売代理店双方の取り分 |
| 金融機関の手数料 | 提携ローンの手数料・保証料 |
これらは全部、購入者が払っています。車の新車価格に販売店マージンが乗っているのと同じです。ただし、車は趣味性・走行性能で減価を許容する商品です。投資商品でこれを許容する理由はありません。
20年保有しても元本毀損は埋まらないことが多い
「家賃で20年回せば、元本毀損は取り戻せるのでは?」という反論があります。私も最初はそう考えていた時期がありました。しかし実際に20年大家をやってみると、現実はこうです。
- 家賃は新築時がピーク。築10年で1割、築20年で2割下落するケースが多い
- 修繕積立金は築年数とともに値上げされる（最初の積立金は意図的に低く設定されていることが多い）
- 給湯器・エアコン・クロス・床・排水管など、20年で必ず大きな出費が来る
- 固定資産税は土地持分が小さいワンルームでも毎年確実に発生
- 賃貸管理料・集金代行料は家賃に対して固定割合で引かれ続ける
これらを全部差し引いた「手取りキャッシュフロー」で考えると、月数千円のプラスどころか、年単位ではマイナスになる年も普通に出てきます。
3大セールストークの解体：「節税」「生命保険代わり」「年金代わり」
ここからが本題です。新築ワンルーム営業の三種の神器、「節税」「生命保険代わり」「年金代わり」を、20年大家の視点で1つずつ解体します。
セールストーク1：「節税になります」の罠
「不動産所得の赤字を給与所得と損益通算すれば、所得税・住民税が下がります」というトークです。確かに制度としては事実です。減価償却費を計上することで、帳簿上は赤字を作れます。
しかし、ここで決定的に大事なことがあります。
節税というのは「税金が減る」ことであって、「お金が増える」ことではありません。
具体例で見てみましょう。年間100万円の不動産赤字を作って、所得税・住民税が合計30万円下がったとします。
- 節税額：+30万円
- 不動産の赤字：-100万円
- 差し引き：-70万円
70万円のマイナスです。これは節税ではなく、ただの「損」です。しかも、減価償却が終わる築20年前後で赤字が作れなくなり、突然税金が上がります（いわゆるデッドクロス）。営業マンはこの話を最後までしません。
4児シンパパとして付け加えるなら、子育て世帯は「ふるさと納税」「iDeCo」「小規模企業共済」「扶養控除」「ひとり親控除」など、損なしで使える節税策がいくらでもあります。わざわざ毎月キャッシュアウトする節税策を選ぶ理由はありません。守る力を体系的に整理した記事として5つの力④守る力もあわせて読んでみてください。
セールストーク2：「生命保険代わりになります」の罠
「ローンに団体信用生命保険が付くので、万が一あなたに何かあってもご家族にローン完済の物件が残ります。生命保険の代わりになります」というトークです。
確かに団信は強力な仕組みです。私自身、団信付きで借りている物件もあります。しかし、「新築ワンルームを買う理由」が「団信」になってしまうのは、本末転倒です。
純粋に死亡保障が欲しいだけなら、収入保障保険のほうが圧倒的に安く、柔軟で、家族の選択肢を狭めません。30代男性なら、月3,000円前後で必要保障額を確保できます。一方、新築ワンルームの団信は、35年ローンを組まないと得られない保障です。
| 比較項目 | 新築ワンルーム+団信 | 収入保障保険 |
|---|---|---|
| 月々のコスト | 赤字補填・修繕積立・管理料などで実質マイナス | 月3,000〜5,000円程度 |
| 解約のしやすさ | 売却損が出やすく、流動性が低い | いつでも解約可。違約金なし |
| 残された家族が受け取るもの | 築20年前後の中古ワンルーム1室 | 毎月の生活費(20〜30万円×残り期間) |
| 家族が管理する手間 | 賃貸管理・滞納・修繕・売却の判断 | 振り込まれるお金のみ |
4児シンパパとして声を大にして言いたいのは、私が万が一いなくなったとき、残された子どもたちと親族に「築20年の中古ワンルーム1室の管理・売却・税務」を任せたいか、という視点です。私は任せたくありません。現金で残したい。だから保険は保険、不動産は不動産で分けて考えます。シングルファーザーとしての設計思想はシングルファーザーの将来設計でも詳しく書いています。
セールストーク3:「年金代わりになります」の罠
「ローン完済後は家賃がそのまま不労所得になります。月10万円の家賃が35年後の年金代わりになります」というトークです。
ここで考えるべきは「35年後の築35年のワンルーム」がどんな状態か、です。
- 建物の躯体寿命・大規模修繕の累積コスト
- 給排水管・電気設備の更新時期
- 家賃水準(築35年で新築時の60〜70%が現実的)
- そのエリアの人口動態(35年後の日本の人口は約2割減と推計)
- 修繕積立金の累積値上げ(築古ほど高くなる)
仮に家賃が新築時の7割、空室率10%、修繕積立・管理料・固定資産税で家賃の30%が消えるとすると、手取り家賃は新築時想定の半分以下。月10万円の想定が、月3〜4万円の手取りに落ちる計算です。これが35年後の年金代わりです。
同じ35年間、毎月の赤字補填分(例:月1.5万円)をオルカン積立に回したらどうなるか。年利5%で35年積み立てれば、約1,650万円。家賃の手取り月3万円を年利0%で30年取り崩したとしても、1,080万円。投資信託の方が単純試算で勝ちます。資産形成の比較については投信vsETFやVTI/VOO/VYM比較も参考にしてください。
同じ300万円なら何に使うか:シンパパの比較表
仮に頭金300万円があるとします。私なら新築ワンルームには絶対に使いません。代わりにこの4つと比較します。
| 選択肢 | 想定リターン | 流動性 | 4児シンパパ視点 |
|---|---|---|---|
| 新築ワンルーム頭金300万円 | 表面5%/実質マイナス〜2% | 低(売却に数ヶ月〜半年) | 家族に管理負担を残すリスク。NG |
| オルカン一括300万円 | 過去平均で年5〜7% | 高(数日で現金化) | 子の進学・病気で必要な時に切り出せる |
| 築古戸建1棟現金買い | 表面15〜20%/実質8〜12% | 中(再販ルートあり) | 自分で価格・出口を握れる |
| 事業投資(個人事業の設備・仕入れ・人) | 事業次第(青天井もあり得る) | 低だが自分で制御可能 | 子を育てる時間軸と相性が良い |
| 自己投資(資格・学習・人脈) | 定量化困難・長期で最大 | 持ち運び可能 | シンパパの稼ぐ力が増える=家族の安心 |
この5択を並べたとき、新築ワンルームが一番下に来るのは、20年大家としてはむしろ当然の結論です。期待リターン・流動性・家族リスクの3軸全てで負けています。
住居コストとの兼ね合いを考えるなら、賃貸vs持ち家もあわせて読むと、自分の生活防衛と投資資金のバランスが整理できます。高配当株でキャッシュフロー型のポートフォリオを組む選択肢は高配当株ポートフォリオに詳しくまとめています。
「家賃保証」「サブリース」の落とし穴
「空室でも家賃保証があるので安心です」という説明があります。サブリース契約と呼ばれるものです。私の周りでも、この保証文言を信じて契約し、5年後に大幅な家賃減額を通告されたケースを何件も見てきました。
サブリース契約の本質的な問題は次の通りです。
- 家賃保証は「永久」ではない。2〜5年ごとに見直しがある
- 借地借家法上、サブリース会社は「借主」として強く保護されている
- 逆にオーナーから契約解除しようとすると、正当事由が必要になる
- 免責期間(募集中の数ヶ月)は家賃が入らない条項が多い
- 原状回復費・設備交換費はオーナー負担
サブリース問題は社会問題化し、2020年12月にはサブリース新法(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律)が施行されました。誇大広告や不当勧誘は規制対象になりましたが、それでもトラブルは減っていません。詳細はサブリースの闇に書きました。営業を受ける前に必ず読んでください。
キャッシュフローと売却時に「現実」が見える
新築ワンルームの営業資料には、月々数千円〜1万円程度のプラスのキャッシュフロー試算が載っていることが多いです。表面上は黒字に見えます。
しかし、その試算には次の項目が「ほぼ確実に」抜けています。
- 原状回復費(退去ごとに10〜30万円)
- 給湯器交換(15年前後で15〜25万円)
- エアコン交換(10〜15年で10〜20万円)
- クロス全張替(10〜15年で5〜15万円)
- 修繕積立金の段階的値上げ
- 空室期間中の家賃ゼロ
- 大規模修繕の一時金徴収
- 賃貸管理料の値上げ
これらを全部織り込んだ「真の収支表」を作ると、多くの新築ワンルームは年間で赤字になります。営業マンの試算表だけで判断するのは危険です。
本当の成績は売却時にしか分からない
不動産投資の本当の成績は、購入時ではなく売却時に確定します。例えば、3,000万円で買って、20年間家賃を回収し、20年後に1,200万円で売却したとします。
- 家賃手取り累計:月3万円×12ヶ月×20年=720万円
- 売却額:1,200万円
- 取得価額:3,000万円
- 差し引き:720+1,200-3,000=-1,080万円
これに加えて、ローン金利・諸費用・税金が乗ります。20年働いて1,000万円以上の損。これが「年金代わり」の正体になりかねません。
銀行が融資しても「優良投資」とは限らない
「銀行が3,000万円も貸してくれるんだから、優良物件ですよね?」と聞かれることがあります。これは大きな誤解です。
銀行が見ているのは、物件の収益性ではなく、次の2点です。
- 借り手の返済能力(=サラリーマンの安定給与)
- 担保価値(=最悪、競売で回収できるか)
つまり、「この物件は儲かりますよ」と銀行が太鼓判を押しているわけではありません。「あなたの給与から確実に回収できるなら、貸します」と言っているだけです。返済原資が家賃ではなく給与なので、空室・家賃下落のリスクは全部購入者が負っています。
4児シンパパならではの3つの追加視点
ここからは、20年大家としてだけでなく、4人の子どもを1人で育てるシングルファーザーの視点で、新築ワンルーム投資の「家族リスク」を整理します。これは独身・DINKS向けの投資本にはまず書かれていない論点です。
視点1:35年ローンと子どもの年齢の不整合
新築ワンルームの提携ローンは多くが35年です。今40歳で組めば、完済は75歳。一方、私の子どもたちは大学進学・就職・結婚と、これから15〜25年の間に大きなライフイベントが連続します。
この時期に必要なのは「数百万円単位で柔軟に動かせる現金」です。新築ワンルームに頭金300万円と毎月の赤字補填を吸わせると、この機動力を失います。教育費が足りない、医療費が突発で必要、子どもが家を出るときの引越し資金、こうした「今すぐ動かしたいお金」が、不動産に固定化されてしまうのです。
視点2:私が死んだとき、子どもが管理できるか
シングルファーザーが資産を組むとき、必ず考えるべきは「自分が突然いなくなった場合のオペレーション」です。
新築ワンルームを残された子どもたちは、次のことをやらなければなりません。
- 賃貸管理会社との契約引継ぎ
- 確定申告(不動産所得の青色申告)
- 修繕積立金・管理費の支払い継続
- 固定資産税の納付
- 入居者からのクレーム対応(管理会社経由でも判断は必要)
- 売却時の不動産業者選定・価格交渉・契約
これを高校生・大学生の子どもにやらせる現実味があるか。私の答えはNOです。だから私は、子どもに残す資産は「現金」「インデックス投信」「自分で運営してきた小さな築古戸建」など、彼らがシンプルに換金・継続判断できるものに寄せています。
視点3:時間という最大のリソースを子どもに使う
4児育児は、想像以上に時間が消えます。学校行事、習い事の送迎、病気のときの看病、思春期の悩み相談。20年大家として断言しますが、新築ワンルームは「買ったら終わり」ではなく、トラブル対応・確定申告・売却検討で、年間で確実に時間を吸います。
同じ時間を、子どもとの会話や、自分の事業のスキルアップに使った方が、シンパパ家庭にとってのリターンは圧倒的に大きい。これは20年大家の実感です。
営業を見抜くチェックリスト
最後に、新築ワンルーム営業を受けたときに、その場で確認してほしいチェックリストを表にまとめます。1つでも「YES」が出たら、いったん持ち帰って72時間考えることを強く推奨します。
| # | チェック項目 | YESなら危険 |
|---|---|---|
| 1 | 突然の電話・SNS DM・職場への連絡で営業されている | YES |
| 2 | 「今日決めてくれれば」「明日には他で決まる」と急かす | YES |
| 3 | 「節税」「生命保険」「年金」のキーワードを連発する | YES |
| 4 | 収支シミュレーションに修繕積立金の値上げが入っていない | YES |
| 5 | 家賃下落率がゼロ、または年0.5%以下で試算されている | YES |
| 6 | サブリース契約とセットでないと買えない | YES |
| 7 | 提携ローンしか選択肢がない(他行と比較できない) | YES |
| 8 | 登記簿・重要事項説明書を事前に渡してくれない | YES |
| 9 | 大規模修繕計画書の提示を渋る | YES |
| 10 | 「自己資金ゼロ」を強調する | YES |
| 11 | 営業マンが自分でも同じ物件を所有していると言うが具体的な部屋番号を出さない | YES |
| 12 | セミナーで他の参加者がやたら前のめりに質問している | YES(サクラの可能性) |
逆に、本当に検討に値する不動産投資の話には、これらの特徴がほとんど出てきません。地味で、数字が緻密で、出口戦略まで話してくれる業者は確実に存在します。
よくある質問(FAQ)
Q1. 新築ワンルームでも、都心の一等地ならアリでは?
立地が良いことは確かにプラス材料です。ただし、立地が良いほど新築プレミアム(広告費・販売手数料の上乗せ)も大きくなる傾向があります。同じ立地の築10年中古を、同じ条件で比較してください。中古の方が利回り・元本リスクの両面で有利なケースが多数です。立地が良いから新築でもOK、という結論にはなりません。
Q2. ローン完済後は無敵では?
完済時点で築35年です。給排水管の更新、外壁・防水の大規模修繕、設備の総入れ替えが視野に入る築年数です。家賃も新築時から3〜4割下がっているのが普通です。「完済後の家賃がそのまま手取り」という前提は成立しないことが多い、と20年大家として実感しています。
Q3. 中古ワンルームならどうですか?
中古ワンルームでも、立地・管理状態・修繕履歴・利回りを精査すれば、選択肢になり得ます。ただし、「電話営業で勧められた」中古ワンルームについては、新築と同じ警戒が必要です。営業ルートで残っている時点で、すでに何人もの目利きを通り抜けてきた可能性が高いからです。自分で物件検索サイト・大家コミュニティ・地場業者を当たって探した中古ワンルームとは、扱いを分けて考えてください。
Q4. クーリングオフはできますか?
宅地建物取引業法では、業者の事務所以外で契約した場合、書面交付から8日以内であればクーリングオフが可能です(一定条件あり)。ただし、業者の事務所で契約した場合や、自ら指定した場所(自宅・勤務先)で契約した場合は適用外になることがあります。契約してしまった後でも、まずは消費生活センター(188)や弁護士に相談してください。泣き寝入りする必要はありません。
Q5. 私はもう買ってしまいました。どうすればよいですか?
まず深呼吸してください。次の3ステップで現状把握をしましょう。
①真の収支表を作る(修繕積立値上げ・空室・原状回復・設備交換まで全部織り込む)。
②現時点での売却査定を3社以上に依頼する(一括査定サイト or 地場業者)。
③売却した場合の譲渡損と、保有継続した場合の累計損のどちらが小さいかを比較する。
これだけでも見える景色が変わります。判断は数字でしましょう。
Q6. 不動産投資自体を否定しているのですか?
いいえ、全く否定していません。私自身が20年大家を続けており、不動産は資産形成の強力な手段だと考えています。否定しているのは「電話営業で勧められた新築ワンルームを、十分な検証なしに買うこと」だけです。築古戸建・地方RC・アパート経営など、自分で目利きして買う不動産投資は、今でも有効な選択肢だと考えています。
まとめ:シンパパ大家の結論
新築ワンルームマンション投資は、私の目には「不動産投資の形をした金融商品」に見えます。営業会社が儲かる仕組み、販売会社が儲かる仕組み、提携金融機関が儲かる仕組みは、非常に精巧に作られています。問題は、その中で「購入者(=あなた)が本当に儲かるのか」が、構造的に弱いことです。
20年大家として、4児シンパパとして、最後にこれだけは伝えたいことがあります。
不動産投資で成功する人は、「良い物件を買った人」ではなく「悪い物件を避けた人」です。
知識武装こそ最大の防御力。これがシンパパ資産設計士としての結論です。今日の記事が、家族を守るための1本の盾になればうれしいです。
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免責事項
本記事は、シンパパ資産設計士の20年大家としての個人的経験と一般公開情報に基づく見解であり、特定の金融商品・不動産物件・販売会社の購入・契約・解約を勧誘または推奨するものではありません。投資判断・契約判断は、ご自身の責任において、必要に応じて宅地建物取引士・税理士・ファイナンシャルプランナー等の有資格専門家にご相談のうえ、最終的にご自身でご判断ください。本記事の情報を用いて発生したいかなる損害についても、筆者は責任を負いかねます。
