火災保険の選び方｜大家20年が実践する物件ごとの補償設計

先月、区分マンションの更新案内が届いて保険証券を見直していたら、水災補償がついたままになっている物件が一つあった。ハザードマップ上ではほぼ浸水リスクのないエリアで、正直この補償は要らない。逆に別の木造アパートは、実は近くに中小河川があるのに水災補償を外したままだった。複数の物件を長く持っていると、こういう「保険の設計ミス」がじわじわ積み重なっていく。

火災保険は住宅ローンを組むときに勧められるまま加入して、その後は更新のたびに「継続」のボタンを押すだけになりがちだ。自宅なら多少の無駄があっても大きな問題にはならないが、賃貸経営で複数物件を保有していると、補償の過不足がそのまま収益に響いてくる。個人事業主として仕事をしながら不動産を運用してきた立場から言うと、火災保険は「入っているかどうか」ではなく「その物件の立地とリスクに合わせて設計されているかどうか」で評価すべきものだ。

この記事では、複数物件を保有する立場から、火災保険・地震保険の補償設計の考え方、水災補償の要否判断、免責金額の設定、保険をまとめる際の注意点、保険会社選びのポイントを、できるだけ具体的な数字を交えて整理する。子どもたちとの暮らしを一人で支えている中で、固定費の見直しは家計にも直結する。保険料は「払い続けるコスト」であると同時に「削れる支出」でもあるという視点で読んでもらえたらと思う。

火災保険で最初に決めるべき3つのこと

火災保険を検討するとき、多くの人がまず保険料の安さに目を向けてしまう。しかし保険料は結果であって、最初に決めるべきは次の3点だ。

• 建物の評価額をいくらに設定するか(再調達価額か時価か)
• どの補償(火災・風災・水災・盗難・破損等)を付けるか
• 免責金額(自己負担額)をいくらにするか

このうち特に重要なのが評価額の設定方法だ。火災保険の保険金額は「時価」ではなく「再調達価額(新価)」で設定するのが基本になる。時価だと築年数が古い物件ほど保険金額が下がり、いざ火災が起きても建て直すだけの保険金が出ないケースがある。再調達価額であれば、同等の建物を建て直すのに必要な金額をベースに保険金が支払われる。

数字はあくまで一例だが、時価評価のままにしていると、実際に火災で建物が全焼した場合に再建資金が数百万円単位で不足する事態が起こり得る。複数物件を持っているなら、まず全ての証券を引っ張り出して評価方法を確認するところから始めてほしい。

建物の構造級別(M構造・T構造・H構造)で保険料は大きく変わる

火災保険料を決めるもう一つの大きな要素が、建物の構造級別だ。鉄筋コンクリート造やコンクリートブロック造などの「M構造」、鉄骨造の共同住宅などが該当する「T構造」、木造アパート・木造一戸建てが該当する「H構造」の3区分があり、この区分によって同じ評価額でも保険料が数倍変わってくる。

木造物件を複数持っている場合、この構造級別の差だけで年間の保険料総額が大きく変わる。新築時に準耐火構造や省令準耐火構造の認定を取得しておくと、H構造よりも保険料の低い区分で契約できることがあるため、これから木造アパートを新築するのであれば設計段階から保険料まで見据えて構造を検討する価値がある。

物件タイプ別に見る補償設計の考え方

物件の構造や用途によって、必要な補償の優先順位は変わってくる。木造の一戸建て賃貸、木造アパート、鉄骨造のマンション、鉄筋コンクリート(RC)造の区分所有物件では、リスクの重みづけがまったく異なる。

特に区分マンションのオーナーが見落としがちなのが、管理組合が加入している共用部分の火災保険と、自分で加入する専有部分の火災保険の補償範囲が重なっているケースだ。専有部分の保険で「建物」まで手厚くかけていると、実質的に二重払いになっている場合がある。管理組合の重要事項調査報告書や保険証券の写しを取り寄せて、共用部の補償内容を確認したうえで、専有部分は家財・借家人賠償・施設賠償あたりに絞る設計が合理的なことが多い。

一棟アパートで特に確認したい補償

一棟アパートの場合、建物本体の補償に加えて次の2つを必ず確認しておきたい。

• 施設賠償責任特約:外壁の落下や屋根の飛散物で第三者にケガをさせた場合の賠償をカバーする
• 家賃収益特約(家賃補償):火災や台風被害で入居者が退去せざるを得なくなった場合の家賃減収を補償する

家賃収益特約は付帯している大家が意外と少ない。空室期間中の家賃減収まで保険でカバーできると、修繕期間中のキャッシュフローの落ち込みを大きく緩和できる。

さらに、保険会社によっては築年数・オール電化かどうか・オートロックの有無・入居者の年齢層といった要素で保険料や割引率が変わることがある。同じ木造アパートでも、電気式のIH調理器のみを採用している物件は、ガスコンロを使う物件よりも火災リスクが低いとみなされ、わずかながら保険料が優遇されるケースがある。見積もりを取る際は、こうした建物の設備情報を漏れなく伝えることで、実際のリスクに見合った保険料に近づけられる。

水災補償は「一律に付ける・外す」ではなく立地で判断する

水災補償は保険料への影響が大きい割に、要否の判断が最も雑になりやすい項目だ。営業担当者に勧められるまま全物件に付けている人もいれば、逆に「うちは大丈夫」と根拠なく全部外している人もいる。どちらも危険な判断の仕方だ。

水災補償の要否は、感覚ではなく次の3つの公的資料で機械的に判断するべきだと考えている。

• 市区町村が公開している洪水浸水想定区域図(想定最大規模・計画規模の両方)
• 内水氾濫(下水道・雨水管があふれるタイプの浸水)のハザードマップ
• 土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定状況

これらを重ねて見たときに、想定浸水深が0.5メートル未満であっても、木造の1階に入居者がいる物件であれば水災補償を付けておくべきだと判断している。逆に、浸水想定区域外にある高台のRC造で、かつ2階以上の部屋しか賃貸していない物件であれば、水災補償を外して保険料を圧縮する選択も十分に合理的だ。

洪水浸水想定区域図は、市区町村の防災担当窓口のウェブサイトか、国が公開している重ねるハザードマップで物件の住所を検索すれば誰でも閲覧できる。物件を購入する前だけでなく、保有してから数年経った物件についても、ハザードマップは頻繁に改定されているため、最低でも2〜3年に一度は最新版を確認し直す習慣をつけておきたい。以前の版では区域外だった土地が、河川整備計画の見直しで新たに浸水想定区域に含まれるケースも実際に起きている。

水災補償を外して浮いた保険料を、風災補償の充実や施設賠償責任特約の付帯に回すという発想も持っておきたい。台風による屋根の飛散や雨漏りは、水災に該当しない場合でも風災補償で対応できることが多く、実際の被害発生頻度で言えばこちらの方が高い物件も少なくない。

免責金額(自己負担額)の設定で保険料を最適化する

免責金額とは、損害が発生したときに契約者自身が負担する金額のことだ。免責金額を高く設定するほど保険料は下がるが、小さな損害は自己負担で処理することになる。複数物件を持っていると、この設定次第で年間の保険料総額がかなり変わってくる。

僕自身は、複数物件をまとめて見たときに、免責金額を5万円前後に設定して保険料を抑え、浮いた分を修繕積立に回す形にしている。単独の物件ではなく、保有物件全体で見たときの「保険料総額」と「想定される小口損害の頻度」を天秤にかけて決めるのが実務的な考え方だ。

免責金額を上げる判断をするときは、次の2点を必ず確認しておきたい。

• 台風・大雪などの自然災害による損害は、免責金額とは別に「一事故につき」の設定になっているか
• 建物と家財で免責金額を別々に設定できるか(家財は免責0円、建物は免責5万円といった組み合わせも可能な保険会社がある)

物件数が増えるほど免責金額設定の効果は大きくなる

免責金額を3万円から10万円に引き上げた場合の年間差額は1棟あたり約13,000円だが、これを4棟分まとめて考えると年間で約52,000円、10年間では52万円の差になる。一方で、免責金額を10万円に設定した状態で小さな雨漏り修理(修理費8万円程度)が発生した場合、その8万円は全額自己負担になる。免責金額を上げる判断は、保有物件全体の年間保険料の削減額と、過去数年間に実際に発生した小口の修繕案件の金額・頻度を照らし合わせて行うのが現実的だ。

複数物件の保険をまとめるときの注意点

物件が増えてくると、契約ごとにバラバラの保険会社・満期日で管理するのが煩雑になってくる。一つの保険会社にまとめる、あるいは満期日を揃えるという発想自体は合理的だが、実行する際に見落としやすい落とし穴がいくつかある。

1. 一括見積もりで「補償内容の劣化」が起きていないか

複数物件をまとめて一つの保険会社に切り替えると、担当者が提示してくる「標準プラン」に補償内容が寄せられてしまい、個別に付けていた特約が漏れることがある。まとめる際は、切り替え前の全証券の補償一覧表を自分で作り、新しい提案書と1行ずつ突き合わせる作業が欠かせない。

2. 満期日を揃えることのメリットとデメリット

満期日を1つの月に揃えると、更新作業が年1回で済み管理は楽になる。一方で、その月に一括で保険料が発生するため、キャッシュフロー上のインパクトが大きくなる。また、更新月に相場が上がっていた場合、全物件の保険料が同時に跳ね上がるリスクもある。分散させておけば、値上がりの影響を一部の物件に限定できるという利点もある。

物件数が3〜4棟程度までなら分散管理でも十分に把握できるが、それ以上になってくると管理表(スプレッドシートでの一覧化)を用意しないと、更新漏れによる無保険期間が発生しかねない。証券番号・満期日・評価額・補償内容・免責金額を1枚の表にまとめておく習慣は、物件数に関わらず持っておいた方がいい。

3. 契約者名義と使用目的の整合性

個人名義で購入した物件を賃貸に出している場合、契約時の「居住用」から「賃貸用」への用途変更が保険会社に届け出されていないことがある。用途変更の届け出漏れは、いざ事故が起きたときに保険金が支払われない、あるいは減額される原因になり得る。物件をまとめる作業のタイミングは、この用途区分を全件洗い直す好機でもある。

保険金請求の実務フローを整理しておく

複数物件を持っていると、被害が起きたときに何をすればいいか物件ごとに手順がバラバラになりがちだ。まとめるタイミングで、次のような共通フローを作っておくと、実際に事故が起きたときの初動が早くなる。

• 被害箇所の写真・動画を日付が分かる状態で撮影する(修理前に必ず記録する)
• 入居者がいる場合は入居者からも被害状況の写真を提供してもらう
• 保険会社の事故受付窓口に連絡し、事故受付番号を控える
• 修理業者から見積書を取得し、保険会社の鑑定人による現地調査の日程を調整する
• 保険金の入金を確認してから修理工事の本発注を行う

この一連の流れを証券管理表と一緒にファイル化しておくと、担当者が変わったときや自分が対応できないときでも、家族や管理会社に引き継ぎやすくなる。

地震保険は「付けるかどうか」ではなく「どこまで付けるか」で考える

地震保険は火災保険とセットでしか加入できず、火災保険の保険金額の30〜50%の範囲でしか設定できない。この制約があるため、地震保険だけで建物の再建費用を賄うことは基本的にできない。地震保険の役割は「建物を完全に建て直す資金」ではなく「当面の生活・事業再開資金を確保する」ものだと捉えておくと判断がしやすい。

耐震等級や建築年、地盤の状況によっても優先順位は変わる。新耐震基準(1981年6月以降)の建物かどうかは必ず確認しておきたいポイントで、それ以前の建物であれば地震保険の優先度は上げるべきだと考えている。

また、地震保険には建物の免震・耐震性能に応じた割引制度がある。免震建築物割引・耐震等級割引・耐震診断割引・建築年割引の4種類があり、条件を満たせば10〜50%の割引が適用される。新耐震基準以降の建物であれば「建築年割引」だけでも自動的に適用されることが多いため、証券にこの割引が反映されているかどうかは必ず確認しておきたい。適用漏れに気づかないまま何年も割引なしの保険料を払い続けているケースは珍しくない。

保険会社・代理店選びで見るべきポイント

複数物件を長期で運用していく前提だと、保険料の安さだけで会社を選ぶと後々困ることがある。実際に見るべきポイントは次の4つだ。

• 賃貸物件(投資用不動産)の契約実績が豊富かどうか:居住用しか扱っていない代理店だと、借家人賠償や家賃収益特約の設計が甘くなりがち
• 事故対応の窓口が24時間対応かどうか:入居者からの水漏れ連絡は深夜・早朝に来ることが多い
• 複数物件をまとめた一括見積もりに対応しているか:1棟ずつ個別に見積もりを取るより、条件交渉の余地が出やすい
• 担当者が変わっても証券内容の履歴が引き継がれているか:代理店の担当者交代で過去の特約経緯が失われるケースがある

比較サイトで一括見積もりを取ること自体は悪くないが、投資用不動産の契約実績がない保険会社が安値で出てきても、いざという時の事故対応や特約の設計力で差が出ることが多い。保険料の比較だけでなく、事故対応の実績や口コミも合わせて確認しておきたい。

代理店型と直販(通販)型、それぞれの向き不向き

火災保険の販売チャネルには、担当者を通じて契約する代理店型と、インターネットや電話で直接契約する直販型がある。どちらが良いというより、物件の状況によって向き不向きがある。

僕自身は、物件数が増えてからは代理店型に切り替えて、複数物件をまとめて相談できる担当者を一人固定するようにしている。物件ごとに違う保険会社の直販型を使っていた時期もあったが、事故が起きるたびに窓口を調べ直す手間がかえって負担になった。

子どもたちとの暮らしを一人で支えながら仕事と不動産経営を両立させていると、事故対応にかけられる時間は限られている。水漏れや台風被害の一報が入ったときに、すぐ動いてくれる窓口を持っているかどうかは、保険料の数千円の差以上に重要な要素だと感じている。

まとめ

火災保険・地震保険の補償設計は、一度契約したら終わりというものではなく、物件の立地・構造・保有目的が変わるたびに見直すべきものだ。今回整理したポイントを振り返っておく。

• 建物評価額は「時価」ではなく「再調達価額」で設定する
• 物件タイプ(木造/RC、一戸建て/区分/一棟)ごとに必要な補償の優先順位は異なる
• 水災補償はハザードマップと建物構造・入居階から機械的に要否を判断する
• 免責金額は保有物件全体の保険料総額と小口損害の頻度を天秤にかけて設定する
• 複数物件をまとめる際は、補償内容の劣化・満期日方式・用途区分の3点を必ず確認する
• 地震保険は「全額再建」ではなく「当面の資金確保」という役割で設計する
• 保険会社・代理店は投資用不動産の実績と事故対応力で選ぶ

個人事業主として20年、投資家として20年、そして兼業大家として20年という時間の中で、火災保険は最も見直しを後回しにしやすい固定費の一つだった。証券を1枚ずつ引っ張り出して評価方法と補償内容を確認する作業は地味だが、複数物件を持つオーナーほどそのリターンは大きい。この記事が保険の見直しのきっかけになれば嬉しく思う。

忙しい毎日の中で保険証券をじっくり見直す時間を取るのは簡単ではないが、年に一度、更新のタイミングに合わせて全物件の証券を並べて確認するだけでも、無駄な補償や逆に足りていない補償に気づくことができる。子どもたちとの生活を支える基盤として不動産経営を続けていくうえで、火災保険の設計は地味だが欠かせない土台の一つだと感じている。

あわせて読みたい関連記事

自宅を含めた火災保険全般の選び方については火災保険 4児パパが選ぶおすすめ【20年大家の本音解説】で基本から整理しています。

保険でカバーしきれない経年劣化への備えは大規模修繕の資金計画｜大家20年が組む長期修繕積立の実践で扱っています。

地震保険料控除など保険と税金の組み合わせで手取りを増やす方法は【FP掛け合わせ①】保険×税金で年20万円超節税を参考にしてください。

※本記事は個人の経験と一般的な情報に基づく参考情報であり、特定の保険商品への加入を推奨するものではありません。保険料や補償内容は保険会社・契約条件・築年数・所在地域によって異なります。実際の契約にあたっては、必ず各保険会社の重要事項説明書・約款をご確認のうえ、ご自身の判断と責任で加入の可否を決定してください。