表面利回りと実質利回りの違い｜物件比較で騙されないための計算法

「利回り15%の超優良物件です」——不動産投資の広告やポータルサイトを見ていると、こういう数字が並んでいることがよくあります。僕自身、大家歴20年の中で何百件という物件資料に目を通してきましたが、この「利回り15%」という数字をそのまま信じて痛い目を見た経験があります。結論から言うと、広告に出ている利回りのほとんどは「表面利回り」であり、実際に手元に残るお金を計算する「実質利回り」とは似て非なるものです。今日は、この2つの利回りの違いと、物件比較で騙されないための具体的な計算方法を、実際の数字を使いながら解説していきます。

表面利回りとは何か——計算はシンプルだが罠がある

まず表面利回り(グロス利回りとも呼ばれます)の計算式を確認しておきましょう。

表面利回り(%) = 満室想定の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば物件価格2,000万円、満室想定の月額家賃が25万円(年間300万円)の区分マンションであれば、表面利回りは次のようになります。

300万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 15.0%

広告でよく見る「利回り15%」というのは、まさにこの数字です。一見すると非常に魅力的に見えます。銀行預金の金利が0.1%にも満たない時代に、年利15%で回るというのですから、初めて不動産投資を検討する人が飛びつくのも無理はありません。僕も最初の物件を探していたころ、この表面利回りの数字だけを見て「これは買いだ」と何度も勘違いしかけました。

しかし、この計算式には決定的な欠陥があります。それは、物件を保有・運営するためにかかる「経費」と、実際には満室にならない「空室リスク」がまったく織り込まれていない、という点です。満室想定の家賃収入をそのまま分子に置いているため、現実の収益力とはかけ離れた、いわば「理論上の最大値」でしかありません。表面利回りは物件同士をざっくり比較するための入り口の数字にすぎず、これだけで購入を判断するのは非常に危険です。

さらに厄介なのは、表面利回りの表示方法自体には法律上の統一ルールがほとんどないという点です。不動産の広告表示に関するルールでは、賃料や価格の根拠を明示すること自体は求められますが、「経費を差し引いた実質の数字を併記しなければならない」という義務まではありません。そのため、売主や仲介会社が意図的に数字を盛っているわけではなくても、結果として「一番見栄えの良い数字」である表面利回りだけが独り歩きしやすい構造になっています。買う側がこの構造を理解した上で、自分の頭で実質利回りに引き直す作業を必ず挟む、という姿勢が欠かせません。

実質利回りとは何か——本当の収益力を映す数字

これに対して実質利回り(ネット利回り、NOI利回りとも呼ばれます)は、諸経費と空室率を織り込んだ、より現実に近い利回りです。計算式は次の通りです。

実質利回り(%) = (年間家賃収入 − 年間諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100

ポイントは3つあります。1つ目は分子から「年間諸経費」を差し引くこと。2つ目は分母に「購入時諸費用」を足し込むこと。3つ目は、そもそも年間家賃収入自体を満室想定ではなく、空室率を加味した現実的な金額に補正することです。この3つを織り込むと、広告の数字とはまったく違う姿が見えてきます。

不動産会社の実務では、この分子部分(年間家賃収入−年間諸経費)のことをNOI(Net Operating Income、純営業収益)と呼びます。NOIは物件そのものが生み出すキャッシュフローの実力を表す数字で、ローンの返済額はまだ差し引いていません。ここからさらにローンの元利返済額を引いたものが、大家の手元に実際に残るキャッシュフロー(税引き前)になります。つまり実質利回りは「物件の収益力」を測る指標であり、ローン返済まで含めた「大家の手取り」を測る指標ではない、という点も併せて理解しておくと、後述するキャッシュフロー計算とのつながりが見えてきます。融資を使う場合は、NOIがローンの元利返済額を無理なく上回っているか(この余裕度をDSCR=デット・サービス・カバレッジ・レシオと呼びます)も、実質利回りとセットで必ず確認すべき数字です。

先ほどの物件価格2,000万円・満室想定家賃300万円の区分マンションで、実際に実質利回りを計算してみましょう。

購入時諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税・ローン事務手数料等)を物件価格の7%、140万円と見積もると、分母は2,000万円+140万円=2,140万円になります。ここから実質利回りを計算すると、

2,170,000円 ÷ 21,400,000円 × 100 = 約10.1%

となります。表面利回り15%に対して実質利回りは約10.1%。これでもまだ良い方の下がり方で、次の章で見るように、築古の戸建てや地方の一棟物件では表面利回りの半分以下まで落ち込むことが珍しくありません。

なぜ広告の「利回り15%」は実質半分以下になりがちなのか

僕がこれまで見てきた物件の中で、特に表面利回りと実質利回りの乖離が大きかったのは、築25年を超える木造アパート一棟の案件でした。数字を並べて見てみましょう。

表面利回り16.0%に対し、実質利回りは約6.3%。半分どころか4割以下まで落ち込んでいます。理由は明確で、築古物件ほど「空室率が高い」「設備の故障や修繕の頻度が上がる」「大規模修繕(外壁塗装・屋根防水・給排水管の更新)の負担が重い」という3つの要因が重なるからです。特に大規模修繕は、単年度では発生しないものの、20年・30年というスパンで見れば必ず発生する支出です。これを年割りで積み立てて経費計上しないと、修繕のタイミングで初めて「こんなはずでは」という事態に陥ります。僕自身、購入前の利回り計算にこの大規模修繕の按分を入れておらず、数年後にまとまった外壁修繕費用が発生して手元のキャッシュフローが一気に悪化した経験があります。あのときは慌てて金融機関に追加融資の相談をしましたが、事前にシミュレーションしておけば防げた失敗でした。

不動産業者が広告に載せる利回りは、法律上は表面利回りの記載でも問題にならないため、悪意がなくても「満室想定・経費ゼロ」の数字がそのまま載ります。買い手側がこれを実質利回りに引き直す作業を自分でやらない限り、この乖離には気づけません。

もう一つ見落とされがちなのが、「満室想定家賃」そのものの根拠です。広告に載っている想定家賃は、現在の入居者の実際の契約賃料ではなく、周辺相場から逆算した「募集条件」であるケースが多くあります。既存の入居者が相場より安い家賃で長期間住んでいる場合、実際の家賃収入は広告の想定額より1〜2割低いことも珍しくありません。物件資料を見るときは、表面利回りの根拠になっている家賃が「現況の契約賃料(レントロール)」なのか、それとも「満室想定の募集賃料」なのかを必ず確認する必要があります。レントロールが取得できる物件であれば、そこに記載された実際の契約賃料を積み上げて実質利回りを計算し直すのが、最も確実な方法です。

実質利回りの計算に入れるべき経費項目一覧

では、実質利回りを計算する際に、具体的にどんな経費項目を見込んでおくべきか。20年間、自主管理を含めて複数の物件を運営してきた経験から、漏らしてはいけない項目を一覧にまとめました。

この一覧を見て分かる通り、実質利回りの計算というのは単なる「マイナス項目の足し算」ではなく、物件の構造(区分か一棟か、木造かRCか)、築年数、エリアの賃貸需要という複数の変数を反映させる作業です。最初から完璧に予測するのは難しいので、僕は保守的に見積もることを徹底しています。具体的には、空室率は相場観より2〜3ポイント厳しめに、修繕費は同エリアの他物件の実績から逆算して、という具合です。楽観的な数字で計算した実質利回りは、結局のところ「もう一つの表面利回り」でしかありません。

特に見落とされやすいのが、原状回復費・広告料(AD)と設備故障対応費です。この2つは毎年一定額発生するわけではなく、入居者が退去したタイミング、あるいは給湯器やエアコンが壊れたタイミングでまとめて発生するため、単年度の収支だけを見ていると「今年はたまたま経費が少なかった」という誤解が生まれがちです。僕は複数物件の実績から、平均入居年数を4〜5年、設備の更新周期を給湯器10〜12年・エアコン10〜13年と見積もり、これを年割りにして毎年の経費として織り込むようにしています。こうして平準化した数字で実質利回りを計算しておけば、たまたま経費の少ない年の数字に惑わされて楽観的な判断をしてしまうリスクを減らせます。

区分マンションと戸建て・一棟物件で利回りの見え方はどう変わるか

物件のタイプによって、表面利回りと実質利回りの乖離の出方はかなり違います。ここは購入前に必ず理解しておいてほしいポイントです。

区分マンションの場合

区分マンションは、管理費・修繕積立金という「固定費」が毎月一定額で発生する点が特徴です。管理組合がしっかりしていれば大規模修繕は積立金でまかなわれるため、大家自身が突発的な大きな支出に見舞われるリスクは比較的低くなります。一方で、この管理費・修繕積立金は築年数が経つほど値上げされる傾向があり、購入時の利回り計算がそのまま将来も通用するとは限りません。僕が保有している区分マンションの一室も、購入からしばらく経った時点で修繕積立金が月8,000円から月14,000円まで引き上げられ、実質利回りが1ポイント近く低下した経験があります。

戸建て・一棟物件の場合

戸建てや一棟アパートは、区分と違って修繕積立金という強制的な仕組みがありません。つまり、外壁塗装や屋根の防水、給排水管の更新といった大規模修繕の費用は、大家自身が意識的に積み立てておかなければ、必要になったタイミングで一括のキャッシュアウトになります。これが、戸建て・一棟物件で実質利回りの見誤りが特に起こりやすい理由です。表面利回りだけを見ると区分マンションより戸建ての方が高く出ることが多いのですが、この「見えない積立不足」を織り込むと、実質利回りではその差が大きく縮む、あるいは逆転することもあります。

どちらが良い悪いという話ではなく、「表面利回りの高さの裏に何が隠れているか」を物件タイプごとに理解しておくことが重要だ、というのが20年大家としての実感です。

20年大家として利回りを見誤った失敗談

ここで少し、僕自身の失敗談を紹介させてください。ある地方都市の中古戸建てを購入したときの話です。

その物件は、物件価格650万円、想定家賃月8万円(年間96万円)で、表面利回りは14.8%という数字でした。当時の僕は「戸建てで15%近い利回りなら十分」と判断し、詳細な経費シミュレーションをせずに購入を決めてしまいました。今振り返ると、これが最初の失敗でした。

購入後に分かったのは次のような実態です。

• 築40年超の木造で、給湯器・エアコン2台がいずれも交換時期を迎えており、購入直後に合計で約28万円の設備更新費用が発生した。
• 床下の一部にシロアリの被害があり、駆除と補修で約35万円の追加支出が必要になった。
• 周辺の賃貸需要が想定より弱く、最初の入居付けまでに5ヶ月を要し、その間の家賃収入がゼロになった。
• 固定資産税の評価額が想定より高く、年間の税負担が見積もりより4万円ほど上振れした。

これらを反映して実質利回りを計算し直すと、初年度は実質でほぼ利益が出ない水準まで落ち込みました。表面利回り14.8%という数字の魅力に引っ張られ、建物の劣化状況や賃貸需要の調査、経費の保守的な見積もりを怠ったことが原因です。この経験から、僕は物件購入前に必ず「最悪シナリオでの実質利回り」を計算するようにしています。具体的には、空室率を相場より厳しめの20%で見積もり、大規模修繕・設備更新費用を物件価格の1.5%程度で年割りし、それでも実質利回りが4〜5%を確保できるかどうかを購入判断の最低ラインにしています。この基準を設けてからは、同じような失敗を繰り返すことはなくなりました。

今振り返ると、あの失敗の根本原因は「価格が安かったこと」そのものにありました。650万円という総額の低さが「たとえ多少の誤算があっても損失は知れている」という油断を生み、詳細な調査を怠らせたのです。しかし実際には、価格が安い物件ほど1件あたりの修繕費用の重みが相対的に大きくなり、利回りへの影響も跳ね返りが強くなります。総額650万円の物件で60万円超の想定外支出が出れば、それだけで物件価格の1割近くが吹き飛ぶわけです。「安いから許容できる誤差も小さい」というのは誤りで、むしろ低価格帯の物件ほど一件ごとの精査を丁寧に行う必要がある、というのがこの失敗から得たもう一つの教訓です。子どもたちの生活を支える収入源として不動産を運営している以上、こうした思い込みによる判断ミスは絶対に避けなければならないと、改めて肝に銘じています。

物件比較の実践的な手順——数字で騙されないためのチェックリスト

ここまでの内容を踏まえて、実際に物件を比較検討する際の実践的な手順を整理します。

ステップ1: 表面利回りで足切りする

まずは表面利回りで大まかにスクリーニングします。エリア相場より極端に高い(例えば周辺相場が8%前後なのに単体で18%を超えるなど)物件は、何らかのリスク(告知事項・再建築不可・立地の弱さ等)が潜んでいる可能性が高いので、理由を必ず確認します。

ステップ2: 諸経費を保守的に見積もる

前述の経費項目一覧を使い、管理費・固都税・保険料・修繕積立分・空室損失を、公開情報や近隣事例から具体的な金額で積み上げます。売主や仲介から提示される「経費想定」をそのまま使わず、自分で1割〜2割上振れさせた数字で再計算するのが僕のやり方です。

ステップ3: 実質利回りで横並び比較する

複数の候補物件を、同じ前提条件(空室率・経費率)で実質利回りに揃えて比較します。表面利回りでは分からなかった順位の逆転が起きることがよくあります。

ステップ4: キャッシュフローと出口(売却)も確認する

利回りだけでなく、ローンを組む場合の毎月の返済額を差し引いた実際のキャッシュフロー、そして将来売却する際に想定される価格の下落幅まで含めて判断します。実質利回りが高くても、出口で大きく値下がりする立地であれば、トータルでは損失になることもあります。

この例のように、表面利回りでは物件Bが圧倒的に有利に見えても、実質利回りで比較すると差が縮まります。さらに戸建ての方は空室リスクや修繕の不確実性が高いため、数字上の差以上にリスクを織り込んで判断すべき、というのが実務上の感覚です。

加えて、融資を使って購入する場合は、実質利回りに自己資金の割合を掛け合わせたCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン、自己資金利回り)も確認しておくと判断の精度が上がります。同じ実質利回り6.5%の物件でも、自己資金200万円・借入1,600万円で購入する場合と、自己資金900万円・借入900万円で購入する場合とでは、自己資金に対するリターンの大きさがまったく異なります。借入を活用してレバレッジを効かせるほどCCRは高くなりますが、その分、空室や金利上昇が起きたときの返済負担も重くなるため、実質利回りとCCR、そして先述のDSCRの3点をセットで見て、無理のない資金計画かどうかを最終確認するのが僕のやり方です。

まとめ

表面利回りは、あくまで物件を横並びで比較するための「入り口の数字」であり、実際の収益力を示すものではありません。満室想定の家賃収入をそのまま分子に置いているため、空室リスクや諸経費がまったく反映されず、広告の「利回り15%」が実質では6〜10%程度まで下がることは珍しくないのです。区分マンションであれば管理費・修繕積立金という固定費の存在、戸建て・一棟であれば大規模修繕を自分で積み立てる必要性など、物件タイプごとの特性を理解した上で、保守的な前提で実質利回りを計算する習慣をつけることが、20年大家としての僕の一番の実感です。物件を比較検討する際は、表面利回りの数字に惑わされず、必ず自分で経費と空室率を織り込んだ実質利回りを算出してから判断するようにしてください。

※本記事は個人の経験・調査に基づく一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の投資商品や不動産取引を推奨するものではありません。不動産投資には空室・金利変動・修繕費増加などのリスクが伴います。実際の投資判断にあたっては、必ずご自身の責任において、最新の物件情報・税制・法令等を確認の上、必要に応じて税理士・不動産の専門家等にご相談ください。