固定資産税評価額と実勢価格のズレ｜大家が知っておくべき評価の仕組み

固定資産税の納税通知書を見て「え、こんなに評価額が低いの?」と驚いた話

毎年4月から5月にかけて、大家業をやっている人のもとには固定資産税・都市計画税の納税通知書が届く。私も兼業大家として複数の物件を持っているので、この時期になると封筒を開けるたびに複雑な気持ちになる。というのも、通知書に書かれている「固定資産税評価額」と、自分が実際に売買したり査定を受けたりしたときの「実勢価格」が、かなりズレていることが多いからだ。

個人事業主として20年、投資家として20年、そして兼業大家としても20年近くやってきた中で、物件を何度か売買し、相続や資産整理の相談も受けてきた。その経験から言えるのは、固定資産税評価額を実勢価格とイコールだと思い込んでいる大家さんが、想像以上に多いということだ。私自身、駆け出しの頃はそう思っていた。だが実際には、評価額は時価の7割程度を目安に設定される制度になっており、しかも評価替えは3年に1度しか行われない。つまり、評価額は「今の相場」を映す鏡ではなく、「数年前の一時点を、一定の割引率で切り取ったスナップショット」に近い。

この記事では、固定資産税評価額がどういう仕組みで決まるのか、なぜ実勢価格とズレるのか、そのズレが大家経営にどう影響するのかを、私自身の物件運用の実感を交えながら整理していく。四人の子どもを育てながら、税金や制度の話は「知らなかった」では済まされないと痛感してきた立場から、できるだけ実務目線で書いていきたい。

固定資産税評価額とは何か、誰がどう決めているのか

固定資産税評価額とは、市区町村(東京23区は都)が固定資産評価基準に基づいて算定する、土地・家屋の評価額のことだ。固定資産税や都市計画税、さらに不動産取得税や登録免許税の計算にも使われる、いわば行政上の「公定の物差し」である。

土地については、地価公示価格や都道府県地価調査価格などを参考に、おおむね公示価格の7割程度を目安として評価額が算定される。これに対して家屋(建物)は、再建築価格方式といって、「今その建物を同じ仕様で建て直したらいくらかかるか」という再建築費を基準に、経年による減価を掛け合わせて評価額を出す仕組みになっている。つまり土地は「時価の一定割合」、建物は「再建築費ベースの減価償却」という、まったく異なるロジックで評価されているわけだ。

この評価は3年に1度、基準年度に見直される。いわゆる「評価替え」だ。逆に言えば、評価替えの年以外は、地価が上がろうが下がろうが、評価額は基本的に据え置かれる(激変緩和のための調整措置はある)。私が所有している物件のひとつも、購入してから相場が2割近く上昇したタイミングがあったが、固定資産税評価額はその間ほとんど動かなかった。これは大家にとって、税負担が急に跳ね上がらないという意味では助かる仕組みでもある。

実勢価格とのズレが生まれる3つの理由

私が自分の物件で実際に体験した範囲で言うと、評価額と実勢価格のズレには、大きく分けて3つの理由がある。

• タイムラグの問題: 評価替えは3年に1度なので、地価が急騰・急落しているエリアほどズレが大きくなる。私が持っている物件の中でも、周辺の再開発が進んで相場が上がった地域では、評価額の伸びが実勢価格の伸びに全く追いついていなかった。
• 評価水準の問題: 土地は公示価格の7割程度、相続税路線価は公示価格の8割程度が目安とされており、そもそも「時価そのもの」を表すようには設計されていない。制度上、最初から割り引かれた数字なのだ。
• 個別事情が反映されにくい問題: 評価は路線価や標準地の評価をベースに機械的に算出される部分が大きく、角地であることのメリット、日照条件、接道状況の細かな違い、リフォームによる室内の価値向上などが、実勢価格ほど繊細には反映されない。逆に、駅からの距離や再開発の期待感など、市場が先に織り込む要素も評価額には遅れて反映される。

この3つが重なることで、評価額と実勢価格の差は、地域や物件によっては数割単位に広がることもある。私が過去に複数の不動産会社に査定を依頼した経験でも、固定資産税評価額に対して実勢価格が1.3倍〜1.8倍程度になっているケースを何度も見てきた。もちろん地方の人口減少エリアなど、逆に実勢価格が評価額を下回るケースもあるので、一律に「評価額は低く出る」と決めつけるのは危険だ。

評価額・公示価格・路線価・実勢価格、それぞれの違いを整理する

大家業をやっていると、不動産に関する「価格」の呼び方がいくつも出てきて混乱しやすい。私も最初の物件を買ったときは、税理士さんに何度も同じ質問をした記憶がある。ここで簡単に整理しておきたい。

この表を見てもらうと分かる通り、同じ土地に対して複数の「公的な価格」が存在している。これは大家として物件を評価するときに、目的によって使い分けが必要だということでもある。売却検討時は実勢価格(査定額)、相続対策なら路線価、日々の税負担のシミュレーションなら固定資産税評価額、というふうに、それぞれの役割を理解しておくと判断がぶれにくい。

大家経営における評価額のズレの実務的な影響

評価額と実勢価格がズレていることは、単なる豆知識ではなく、大家業の実務にいくつも影響してくる。私が実際に直面した場面をいくつか挙げる。

ひとつは融資の場面だ。金融機関によっては、担保評価の際に固定資産税評価額を参考にすることがある。実勢価格が評価額より大きく上回っている物件であっても、金融機関の内部基準では評価額ベースで保守的に見積もられ、想定より融資枠が伸びなかった、という経験を私もしたことがある。逆に、実勢価格が評価額に近い、あるいは下回るような地方物件では、担保評価がそのまま融資枠の天井になりやすい。

もうひとつは売却時の価格設定だ。相続や資産整理の相談を受けていると、「固定資産税の評価額が◯◯円だから、売るならそのくらいだろう」と考えている方に時々出会う。しかし実際には、立地や需要によって実勢価格は評価額の1.5倍近くになることも珍しくない。評価額だけを根拠に安く売り出してしまうのは、機会損失になりかねない。逆のパターンもある。評価額が高めに出ているエリアで、評価額基準の感覚のまま強気の価格をつけてしまい、なかなか買い手がつかないというケースも見てきた。

三つ目は税負担の見通しだ。固定資産税は評価額に標準税率(多くの自治体で1.4%、都市計画税は上限0.3%)を掛けて算出される。評価替えのタイミングで評価額が上がれば、当然税負担も増える。私は複数物件を保有しているので、評価替えの年は特に納税通知書を注意深くチェックするようにしている。急激な地価上昇エリアの物件を持っている場合、次の評価替えでまとまった増税になる可能性を、あらかじめキャッシュフローの試算に織り込んでおく必要がある。

私が実践している評価額と実勢価格のギャップへの向き合い方

個人事業主として自営業の波を経験し、投資家として相場の上下を見てきた身からすると、「制度上の数字」と「市場の数字」が違うこと自体は珍しくない。大事なのは、そのズレを前提にした運用をすることだと考えている。私が実務でやっていることをいくつか紹介する。

• 物件ごとに、固定資産税評価額と直近の査定額(または近隣成約事例)を並べた一覧をエクセルで管理し、年に1回は更新している。乖離率が大きい物件は、売却・借り換えのタイミングを検討する材料にしている。
• 評価替えの年(直近の基準年度から3年ごと)には、必ず納税通知書の評価額の変動をチェックし、翌年以降のキャッシュフロー試算に反映させている。
• 相続を見据えた資産整理では、路線価・評価額・実勢価格の3つを税理士と一緒に確認し、どの数字を基準に判断すべきかを都度すり合わせている。
• 融資の相談をする際は、金融機関がどの評価基準(積算評価か収益還元か、固定資産税評価額をどう参照するか)を使っているかを事前にヒアリングし、想定外のギャップが出ないようにしている。

四人の子どもを育てるシングルファーザーとして、資産形成の失敗は自分一人の問題では済まない。だからこそ、評価額という「制度上の数字」を鵜呑みにせず、実勢価格という「市場の数字」と照らし合わせる習慣を、大家業の基本動作として続けてきた。

評価額のズレを放置するとどんなリスクがあるか

評価額と実勢価格のズレを意識しないままだと、いくつかの落とし穴にはまりやすい。

まず、固定資産税評価額に基づく「固定資産税路線価」だけを見て資産価値を過小評価してしまい、本来もっと高く売れる、あるいは担保余力があるはずの物件を、消極的に扱ってしまうケースだ。私の知人の大家さんは、長年所有していた物件の評価額があまり伸びていなかったため「大した資産価値はない」と思い込んでいたが、実際に査定を取ってみると評価額の1.6倍近い金額がついて驚いていた。逆に評価額だけを見て安心し、実勢価格ベースでは含み損に近い状態になっていることに気づかない、というパターンもある。

また、相続対策の場面でも注意が必要だ。相続税の計算では路線価や固定資産税評価額(倍率地域の場合)が基準になるため、相続税評価額と実勢価格のギャップを利用した対策(不動産購入による評価圧縮など)がよく語られる。ただし、これは制度の理解が不十分なまま実行すると、税務上のリスクを伴う場合もある分野だ。安易に「評価額と実勢価格のズレを使えば節税できる」と単純化せず、専門家と相談しながら進めるべきだと私は考えている。

さらに、固定資産税の「負担調整措置」など、評価額の上昇がそのまま税額に反映されない仕組みも存在する。急に評価額が上がっても税額の伸びは緩やかに調整される場合があるため、逆に評価額の変動だけを見て税負担を予測すると、実際の請求額とズレることもある。通知書に記載された「課税標準額」まで確認することが大切だ。

評価額の疑問を持ったときに確認できる窓口

「うちの評価額、本当に妥当なのだろうか」と感じたときは、いくつか確認できる手段がある。

ひとつは、固定資産税の縦覧制度・閲覧制度だ。毎年4月頃の一定期間、自分の所有する固定資産の評価額と、近隣の類似物件の評価額を比較できる「縦覧」が各市区町村で実施されている(名称や期間は自治体によって異なる)。私も過去に一度利用したことがあるが、近隣の評価額と比べて明らかに不自然な数字になっていないかを確認する良い機会になる。

また、評価額に疑問がある場合は、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をする制度もある。ただし申出には期限(納税通知書を受け取ってから一定期間内)があるため、疑問を感じたら早めに自治体の資産税課に問い合わせることをお勧めする。私自身は審査申出まで踏み切ったことはないが、資産税課の窓口に電話して評価の根拠を尋ねただけでも、丁寧に説明してもらえた経験がある。まずは相談してみる、というのが一番のハードルの低さだと思う。

よくある質問

Q1. 固定資産税評価額は毎年変わるのですか?

基本的には3年に1度の評価替えのタイミングで見直されます。評価替えの年以外は、新築・増改築などがない限り、大きくは変動しません。ただし課税標準額は負担調整措置によって毎年少しずつ変わることがあるため、評価額と課税標準額は別の数字として見ておくと混乱しにくいです。

Q2. 固定資産税評価額を売却価格の参考にしてもいいですか?

参考程度にとどめるべきです。私自身の経験でも、評価額と実際の成約価格には数割単位のズレが出ることが珍しくありません。売却を検討する際は、複数の不動産会社に実勢価格ベースの査定を依頼し、評価額はあくまで税負担の目安として切り分けて考えるようにしています。

Q3. 評価額が実勢価格より高くて納得できない場合はどうすればいいですか?

まずは市区町村の資産税課に評価の根拠を確認するのがよいと思います。縦覧制度を使って近隣の評価額と比較する方法もあります。それでも疑問が解消しない場合は、固定資産評価審査委員会への審査の申出という制度がありますが、申出期限があるため、通知書を受け取ったら早めに動くことが大切です。

Q4. 大家として評価額と実勢価格のズレを日常的にどう管理すればいいですか?

私は物件ごとに評価額と直近の査定額(または近隣成約事例)を一覧化し、年に1回は更新するようにしています。乖離率が大きい物件は、融資の見直しや売却タイミングの検討材料になりますし、評価替えの年には税負担の変化を事前にキャッシュフロー試算へ反映させています。地道な作業ですが、複数物件を持つ大家ほど、この管理の有無が数年後の判断の質を左右すると感じています。

まとめ

固定資産税評価額は、あくまで税負担を計算するための行政上の物差しであり、実勢価格そのものではない。土地は公示価格の7割程度、建物は再建築費ベースの減価償却という、それぞれ異なるロジックで算定されており、しかも3年に1度しか見直されないため、市場の動きとの間にタイムラグが生まれる。

個人事業主・投資家・兼業大家としてそれぞれ20年近く付き合ってきた実感として言えるのは、この「制度上の数字」と「市場の数字」のズレを理解しているかどうかで、融資の受け方、売却のタイミング、相続対策の判断が大きく変わってくるということだ。四人の子どもを育てる立場として、資産に関する判断を「なんとなく」で済ませるわけにはいかない。評価額と実勢価格、それぞれの意味を正しく理解した上で、自分の物件をどう位置づけるか、これからも一つひとつ丁寧に見ていきたいと思っている。