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大家業を20年続けてきた中で、保有物件にかけている火災保険は、家賃収入から差し引かれる経費の中でも意外と見過ごされがちな項目だと感じている。契約時に一括で長期契約を結び、そのまま更新時期までほとんど内容を確認していなかった保険が複数あり、あるとき棚卸しをしてみたところ、保険料を大きく削減できることが分かった。今回は、実際に火災保険を見直して削れたコストと、その過程で意識したポイントを整理しておきたい。複数物件を保有する大家業の読者の参考になれば幸いだ。保険は一度契約すると忘れがちだが、物件数が増えるほど、その積み重ねが家計や事業のキャッシュフローに与える影響も大きくなっていく。
見直し前の火災保険、何にいくら払っていたか
保有している複数の物件について、それぞれ加入している火災保険の証券を集めて内容を確認したところ、契約先の保険会社や保険期間、補償内容がまちまちになっていることに気づいた。物件を取得したタイミングごとに、その時点で不動産会社や金融機関から紹介された保険会社にそのまま加入していたため、統一的な見直しがされていなかったのが実情だった。
年間の保険料を合計すると、複数物件分で数十万円規模になっていた。一件あたりの金額は数万円程度でも、物件数が増えると合計額は無視できない水準になる。特に長期一括契約で加入していたものは、契約時の保険料水準がそのまま何年も固定されており、その後の保険料相場の変化が反映されていないケースもあった。
過去数年分の確定申告書を見返し、経費として計上していた保険料の推移を確認したところ、物件を取得した年度によって保険料水準にばらつきがあることも分かった。近い時期に近い規模の物件を取得したにもかかわらず、保険料に大きな差があるケースもあり、これは加入時にどれだけ比較検討したかの差がそのまま表れていたのだと思う。この気づきが、全物件を横並びで比較する棚卸し作業に着手する直接のきっかけになった。
補償内容を細かく確認すると、水災補償や地震保険など、物件の立地や構造によっては必要性が低い補償が一律に付帯されているケースも見つかった。契約時に十分な説明を受けないまま、パッケージ商品としてまとめて加入していたことが、こうした過剰な補償につながっていたのだと思う。
不動産会社が紹介する保険は、手続きの簡便さというメリットがある一方、物件取得を急ぐ時期に十分な比較検討をしないまま契約してしまいがちだという弱点もある。今回の棚卸しを通じて、物件取得時の忙しさにかまけて保険の検討を後回しにしてきたことが、結果的に何年にもわたる保険料の払い過ぎにつながっていたのだと痛感した。
補償内容を精査して見えてきた過不足
各物件の立地条件やハザードマップを改めて確認し、水災リスクの高い地域とそうでない地域を整理した。河川からの距離や標高、過去の浸水履歴などを踏まえ、水災補償が必要な物件と、優先度が低い物件とを分けて考えることにした。すべての物件に一律で同じ補償を付けるのではなく、リスクの大きさに応じてメリハリをつける発想に切り替えたことが、見直しの出発点になった。
一方で、家財や什器に関する補償など、賃貸経営においては必ずしも大家側が負う必要のない補償が含まれているケースもあった。入居者が加入する借家人賠償責任保険でカバーされる部分と、大家が加入する火災保険でカバーすべき部分の切り分けが曖昧なまま契約していたことに気づき、重複している補償を整理することにした。
補償額の設定についても再検討した。再調達価額(同等の建物を新たに建てる場合の費用)をベースに補償額を設定するのが基本だが、契約当時の建築費と現在の建築費とでは水準が大きく変わっている物件もあり、補償額が実態と合っていないケースも見つかった。過大な補償額は保険料の無駄になり、逆に過小な補償額は万が一の際に十分な保険金が下りないリスクにつながるため、この点は慎重に見直した。
築年数が経過した物件については、時価(経年劣化を考慮した評価額)ベースで補償額を設定している契約もあり、実際に火災などの被害が発生した場合に、建て替え費用を十分にカバーできない可能性があることも分かった。老朽化が進んだ物件をどこまでの水準で保険をかけるかは、今後の保有方針(建て替えるのか、修繕しながら保有し続けるのか)とも密接に関わってくるため、単純に保険の見直しだけでなく、物件ごとの中長期的な方針とあわせて検討する必要があると感じた。
保険代理店の担当者との面談では、補償額の算出根拠となる坪単価の目安についても詳しく説明を受けた。地域や構造によって坪単価の相場は異なるため、自分の所有物件がその相場と比較して適正な補償額になっているかを、複数の情報源を突き合わせながら確認する作業を行った。
複数の保険会社から見積もりを取り直した結果
見直しにあたっては、これまで加入していた保険会社だけでなく、複数の保険代理店・保険会社から見積もりを取り直した。同じ補償内容であっても、保険会社によって保険料に数万円単位の差が出るケースがあり、比較検討の重要性を改めて実感した。
見積もりを依頼する際は、物件の構造(木造・鉄骨造・RC造など)、築年数、延床面積、所在地といった基本情報に加え、これまでの契約内容(補償範囲・保険期間・免責金額など)を整理した資料を用意し、各社に同じ条件で見積もりを依頼するようにした。条件を揃えて比較することで、単純な保険料の高低だけでなく、補償内容の差も含めて公平に比較できるようになった。
最終的には、複数物件をまとめて一つの保険会社・代理店で管理する形に切り替えた。個別に契約するよりも、複数物件をまとめることで割引が適用されるケースがあり、また契約管理の手間も大幅に減らせるというメリットがあった。担当者とのやり取りも一本化されるため、更新時期の管理や補償内容の相談がしやすくなった点も見逃せない効果だった。
見積もり比較の過程では、ネット系の保険代理店と対面型の保険代理店の両方に相談した。ネット系は保険料そのものが割安な傾向がある一方、事故対応時のサポート体制や、複雑な補償内容の相談のしやすさという点では対面型に分があると感じた。最終的には、保険料の安さだけでなく、実際に事故が起きた際の対応スピードや相談のしやすさも含めて総合的に判断し、対面でのフォローが受けられる代理店を選んだ物件と、コスト重視でネット系を選んだ物件とを、リスクの大きさに応じて使い分けている。
実際に削減できた保険料の規模
見直しの結果、年間の火災保険料は全体でおよそ3割から4割程度削減できた。水災補償の要不要を物件ごとに精査したこと、重複していた補償を整理したこと、複数社から見積もりを取り最適な保険会社を選び直したことが、削減効果の主な要因になっている。
削減できた金額は、そのまま次の物件取得のための頭金や、既存物件の修繕積立に回すことにした。保険料の削減は一度の見直しで終わりではなく、その後の資金計画にも波及する効果があると実感している。不動産投資は長期にわたる事業であるため、固定費の削減が積み重なることで、長期的なキャッシュフローに与える影響は決して小さくない。
具体的な試算をしてみると、年間数十万円の削減効果は、複利で運用した場合の将来価値に換算するとさらに大きな意味を持つことが分かった。削減できた保険料をそのままつみたてNISAなどで運用に回すと仮定すると、10年、20年という長期スパンで見た際の資産形成効果は決して無視できない規模になる。関連記事の「積立投資の暴落局面、金額を増やすか維持するかで悩んだ話」でも書いたが、固定費の削減と資産運用を組み合わせて考えることが、長期的な資産形成において重要だと改めて感じている。
また、保険料削減の効果は単年度で終わるものではなく、契約を継続する限り毎年積み重なっていく。仮に年間15万円の削減ができた場合、10年間で150万円、20年間で300万円という規模になる。この数字を意識してから、固定費の見直しに対する優先順位が自分の中で大きく変わった。
一方で、保険料を削減した分、補償内容が薄くなりすぎていないかについては、定期的に再確認するようにしている。保険料の安さだけを追求するのではなく、実際にリスクが顕在化した際に十分な補償が受けられるかという視点を常に持ち続けることが重要だと考えている。
長期契約と短期契約、どちらを選ぶか
火災保険は契約期間によって保険料の水準が変わる。長期一括契約は年あたりの保険料が割安になる一方、契約期間中に保険料相場が下がった場合でもその恩恵を受けられないというデメリットがある。逆に短期契約(1年更新など)は、こまめに見直しができる反面、更新のたびに手続きが発生し、割安な長期契約と比較すると年あたりのコストがやや高くなる傾向がある。
自分の場合は、物件ごとに保有方針(長期保有か将来的な売却を視野に入れているか)を踏まえて、契約期間を使い分けるようにしている。長期保有を予定している物件については比較的長めの契約期間を選び、将来的な売却も視野に入れている物件については、契約期間を短めに設定し、状況の変化に応じて柔軟に見直せるようにしている。関連記事の「物件の売却査定、複数社に依頼して分かった差」でも書いたが、不動産投資は保有期間中の判断だけでなく、出口戦略まで見据えた視点が重要だと感じている。
火災保険の契約期間の上限は、制度改正によって短縮される傾向が続いている。以前は10年契約が主流だった時期もあったが、近年は5年契約が上限になっているケースが一般的になりつつある。こうした制度の変化も踏まえ、契約更新のたびに最新の制度内容を確認し、その時点で最適な契約期間を選び直すようにしている。
物件を売却する予定がある場合は、売却のタイミングと保険の契約満了時期をなるべく近づけておくことで、解約時の返戻金の計算や、買主への保険引き継ぎの手続きがスムーズになる。売買契約の際に火災保険の取り扱いについて仲介会社や買主側と事前にすり合わせておくことも、トラブルを避ける上で重要なポイントだと感じている。
火災保険見直しの際に注意した点
保険を見直す際、単に保険料の安さだけで判断すると、いざというときに十分な補償が受けられないリスクがあるため、補償内容の細部まで確認することを徹底した。特に、免責金額(自己負担額)の設定は保険料に大きく影響するため、免責金額を上げて保険料を抑えるか、免責金額を低く抑えて万が一の際の自己負担を軽くするかを、物件ごとのリスク許容度に応じて判断するようにしている。
また、保険会社を切り替える際は、解約と新規加入のタイミングを慎重に調整し、補償の空白期間が生じないよう注意した。火災保険は事故が起きてから加入しても補償されないため、旧契約の満了日と新契約の始期日が確実につながるよう、複数回にわたって保険会社に確認を取った。
地震保険についても、火災保険とセットで見直しを行った。地震保険は火災保険とは別枠で、国と民間保険会社が共同で運営する制度であり、保険料水準は都道府県や建物の構造によって定められている。地震大国である日本において、地震保険への加入は重要な選択肢の一つだが、保険料負担も相応に大きいため、物件の立地(活断層からの距離、地盤の強さなど)や耐震性能を踏まえて、加入の要否を物件ごとに判断するようにしている。
さらに、複数物件をまとめて契約している保険会社が万が一経営破綻した場合のリスクについても、念のため確認しておくことが望ましいと考えている。保険契約者保護機構による一定の補償制度はあるものの、契約内容によって保護される範囲が異なるため、こうしたリスクについても頭の片隅に置きながら保険会社を選んでいる。
保険代理店との付き合い方を見直したこと
見直しの過程で強く感じたのは、保険代理店との付き合い方そのものを見直す必要があるということだった。これまでは、不動産会社や金融機関の紹介で加入した保険をそのまま継続し、担当者から連絡がない限り自分から内容を確認することはほとんどなかった。この受け身の姿勢が、補償内容の重複や保険料の割高な状態を何年も放置する原因になっていたと反省している。
見直し後は、年に一度、決算のタイミングに合わせて保有物件すべての保険内容を棚卸しする習慣をつけた。担当者に連絡を取り、保険料相場の変化や新しい割引制度の有無を確認するだけでなく、物件の状況(リフォームの実施、入居率の変化、周辺環境の変化など)を伝え、それに応じた補償内容になっているかを毎回確認するようにしている。
複数の保険代理店と関係を持つことで、それぞれの提案内容を比較できる体制を維持することも意識している。一社だけに依存すると、提案内容の妥当性を客観的に判断しづらくなるため、常に複数の選択肢を持っておくことが、継続的なコスト管理につながると感じている。
物件を増やすたびに感じた保険管理の重要性
大家業を続ける中で保有物件数が増えるにつれて、保険の管理も複雑になっていった。物件ごとに契約更新のタイミングがバラバラになると、うっかり更新を忘れてしまうリスクや、補償内容の把握が曖昧になるリスクが高まる。これを防ぐため、全物件の保険情報(保険会社・契約期間・補償内容・保険料)を一覧化した管理表を作成し、定期的に更新するようにしている。
この管理表を作ってから、更新時期の見落としがなくなっただけでなく、物件ごとの保険料の比較もしやすくなった。似たような条件の物件で保険料に大きな差がある場合は、その理由を確認し、必要であれば見直しの対象にするという運用ができるようになったことは、想定していなかった副次的な効果だった。関連記事の「入居者からの深夜の水漏れ連絡、実際にあった初動対応」でも触れたが、保険は実際にトラブルが起きたときの対応スピードにも直結するため、日頃からの管理体制が重要だと痛感している。
まとめ
複数物件の火災保険を棚卸しし、補償内容の精査と複数社からの見積もり比較を行った結果、年間の保険料を全体で3割から4割程度削減することができた。物件の立地リスクに応じた補償の見直し、重複していた補償の整理、そして複数物件をまとめて契約することによる割引の活用が、主な削減要因になっている。
不動産投資における固定費の見直しは、家賃収入を直接増やす施策ではないものの、キャッシュフローの改善という点では同等以上の効果を持つことがある。保険料のような固定費は一度見直せば効果が長く続くため、複数物件を保有する大家業においては、定期的な棚卸しを行う価値が大きいと実感している。
家賃収入を増やす努力や空室対策に目が向きがちな一方で、こうした固定費の見直しは地味で後回しにされやすい作業だと思う。しかし、支出を削ることは収入を増やすことと同じだけ手元に残るキャッシュフローに直結する。今回の見直しを通じて、収益改善は収入面と支出面の両方からアプローチできることを改めて実感し、今後も定期的な棚卸しを事業運営の一部として継続していきたいと考えている。
火災保険を比較してみる
火災保険は同じ補償内容でも会社によって保険料が数万円変わることがあります。火災保険を比較するなら【インズウェブ】無料一括見積もりで、まずは自分の家の相場を確認してみてください。
免責事項
本記事は筆者個人の経験と一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の保険商品や保険会社の利用を推奨するものではありません。火災保険の補償内容や保険料は物件の構造・立地・築年数などによって大きく異なります。実際の保険の見直しにあたっては、ご自身の物件の状況を踏まえ、複数の保険会社・代理店に見積もりを取り、必要に応じて専門家にご相談ください。
