はじめに ─ 20年大家が語る融資のリアル
「不動産投資ローンって、住宅ローンと何が違うの？」
正直、最初の物件購入時、僕も融資の仕組みが全く分からず金融機関を回りまくりました。
でも、20年大家として複数物件のローンを組んできた立場で、融資の組み方の正解を学びました。
この記事では、4児パパが不動産投資ローンを正しく組む方法を本気で解説します。
結論：4児パパが不動産投資ローンを組む3原則
【シンパパ的・不動産投資ローン3原則】
1. 複数金融機関で見積もり比較（金利差0.5%で大差）
2. 自己資金は2〜3割確保（フルローン回避）
3. 長期固定金利＋長期返済で安定運用
→ 「金利と期間で月キャッシュフロー大幅変動」を理解。
不動産投資ローンの基本
種類
| ローン | 用途 |
|---|---|
| 住宅ローン | 自分が住む家 |
| 賃貸併用住宅ローン | 自分も住む＋一部賃貸 |
| 不動産投資ローン（アパートローン） | 賃貸物件専用 |
| 法人融資 | 法人名義 |
住宅ローン vs 不動産投資ローン
| 項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 0.5〜1% | 1.5〜4% |
| 期間 | 35年 | 30〜35年 |
| 審査基準 | 個人の年収 | 個人の年収＋物件の収益性 |
| 借入限度 | 年収×6〜7倍 | 年収×10〜30倍 |
→ 不動産投資ローンは住宅ローンより金利高め。
不動産投資ローンを組む金融機関
メガバンク
- 三菱UFJ、三井住友、みずほ
- 金利1.5〜2.5%
- 審査厳しい
- 大型物件向け
地銀（地方銀行）
- 各地域の地銀
- 金利2〜3.5%
- 地元との関係次第で柔軟
- 中小型物件OK
信金（信用金庫）
- 各地域の信金
- 金利2〜4%
- 個人事業主に手厚い
- 親身な対応
ノンバンク
- セゾンファンデックス、オリックス銀行等
- 金利3〜5%
- 審査ゆるめ
- 金利高めだが融資OK率高い
スルガ銀行型（融資ゆるめ）
- かつては金利4%超
- 現在はかなり厳格化
4児パパに最適な金融機関選び
シングルファーザーで個人事業主の場合
| 状況 | 推奨 |
|---|---|
| 物件価格1,500万円以下 | 信金、地銀 |
| 物件価格3,000万円程度 | 地銀、ネット銀行 |
| 物件価格5,000万円超 | メガバンク、地銀大手 |
4児パパの実体験
僕は地銀＋信金を中心に取引。
- 地元の取引実績が利く
- 個人事業主への理解がある
- 関係性ができれば次の物件も融資可
融資を通しやすくする5つのコツ
コツ1：自己資金を厚く
自己資金2〜3割を用意すると審査通りやすい。
→ フルローン（自己資金ゼロ）は金利高＋審査厳。
コツ2：物件の収益性を示す
| 指標 | 推奨 |
|---|---|
| 表面利回り | 8%以上 |
| 実質利回り | 5%以上 |
| 月キャッシュフロー | 黒字 |
コツ3：他の取引実績を作る
- 給与振込口座
- 預金残高
- 既存ローンの返済実績
コツ4：年収の安定性を示す
個人事業主は3年分の確定申告書を用意。
コツ5：複数行で見積もり比較
→ [住宅ローン・投資用ローン一括見積]（[ASP_住宅ローン]）
金利の選び方
変動金利 vs 固定金利
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 当初金利 | 安い（1〜2%） | 高い（2〜3.5%） |
| リスク | 金利上昇リスク | なし |
| 推奨 | 短期返済 | 長期保有 |
4児パパの選択
僕は長期固定金利を選択することが多い。
理由：
– 20年単位の長期保有前提
– 金利上昇のリスクを排除
– キャッシュフロー予測しやすい
借入期間の選び方
長期 vs 短期
| 期間 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 短期（10〜15年） | 利息負担少ない | 月返済額大 |
| 長期（25〜35年） | 月返済額少ない | 利息負担多い |
4児パパの選択：長期返済推奨
理由：
– 月キャッシュフロー黒字を確保しやすい
– 余裕資金で繰上返済も可
– 急なトラブル時の対応余地
月返済額シミュレーション
物件価格1,500万円の場合
| 借入額 | 期間 | 金利 | 月返済額 |
|---|---|---|---|
| 1,500万円 | 25年 | 2% | 約63,500円 |
| 1,500万円 | 25年 | 3% | 約71,000円 |
| 1,500万円 | 30年 | 2% | 約55,500円 |
| 1,500万円 | 30年 | 3% | 約63,200円 |
→ 金利1%差で月7,000〜8,000円の差。
キャッシュフロー試算
家賃10万円の物件で、
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 100,000円 |
| ▲ 管理費（5%） | ▲5,000円 |
| ▲ 修繕積立（10%） | ▲10,000円 |
| ▲ 固定資産税（月割） | ▲6,000円 |
| ▲ ローン返済 | ▲63,500円 |
| 月キャッシュフロー | +15,500円 |
→ 月1.5万円の黒字キャッシュフローを確保。
不動産投資ローンの落とし穴5つ
落とし穴1：フルローン（金利高＋審査厳）
自己資金2〜3割を必ず用意。
落とし穴2：金利だけで判断
事務手数料、保証料も比較。
落とし穴3：複数物件展開で審査通らない
物件数が増えると、新規融資が通りにくくなる。
→ 計画的な拡大を。
落とし穴4：変動金利で金利上昇直撃
金利1%上昇で月返済額大幅増。
→ 長期固定でリスクヘッジ。
落とし穴5：返済比率が高すぎる
家賃収入の80%超をローン返済に充てると、突発トラブルで赤字転落。
借入後の返済戦略
1. 繰上返済の活用
- 余裕資金は繰上返済 or 投資へ
- 金利2%超なら繰上返済優先
- 金利1%以下ならNISA優先
2. 借り換え検討
- 残債残10年以上＋金利差0.5%以上で検討
- 借り換え費用を含めて損益判断
3. 法人化＋融資の組み替え
物件数が増えたら、法人化＋法人融資で組み替え。
詳しくは法人成り完全ガイド。
4児パパの不動産融資の実体験
我が家のローン構成
複数物件を地銀中心に保有。
| 物件 | 借入金 | 金利 | 期間 |
|---|---|---|---|
| 1棟目（戸建て） | 1,000万円 | 2.5% | 25年 |
| 2棟目（戸建て） | 1,200万円 | 2.5% | 25年 |
| 3棟目（区分） | 800万円 | 3% | 25年 |
→ 総借入は約3,000万円、月キャッシュフローは黒字。
詳しくは不動産投資の始め方、戸建て投資のリアル、区分マンション投資。
まとめ：今日から始める3ステップ
ステップ1：自分の借入可能額を試算
年収×10倍程度が目安。
ステップ2：複数金融機関で見積もり
→ [住宅ローン・投資用ローン一括見積]（[ASP_住宅ローン]）
ステップ3：信金・地銀から関係構築
「給与振込」「預金」等の取引から始める。
おわりに
不動産投資ローンは、「正しい金融機関選び＋金利交渉」で大きく変わります。
20年大家として伝えたいのは、「複数行で比較すること」。
詳しくは不動産投資の始め方、戸建て投資のリアル、区分マンション投資、大家業の確定申告。
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免責事項
本記事は運営者個人の見解と経験に基づくものです。
記載の金利・条件は変動します。最新情報は必ず各金融機関の公式情報をご確認ください。
不動産投資には元本割れ・空室・滞納等のリスクがあります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
シンパパ資産設計士
4児を育てるシングルファーザー／個人事業主20年／投資家20年／兼業大家20年
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