年金・株・不動産・現金を比較してみた｜資産の地図を持つ・年金制度で学ぶ資産形成シリーズ第11話

前回の第10話「NISAと年金は敵じゃない――役割分担で考える」では、新NISAという非課税の器を、入口・出口・流動性の三点から解剖し、iDeCoや共済との役割分担、そして「現金・NISA・iDeCoの三層配分」という家計の組み立て方まで書きました。そしてその最後で、私はこう予告しました――次はいよいよ、公的年金・iDeCo・共済・NISAという「制度の器」だけでなく、私が20年向き合ってきた株と不動産、そして現金までを同じ土俵に乗せて比較する、と。今回はその約束を果たします。本話は、ここまで一話ずつ積み上げてきた知識を一枚の地図に束ねる、シリーズの折り返し点にあたる重要な回です。シリーズ全体の見取り図は年金で学ぶ資産形成シリーズのハブページにまとめてありますので、行き来しながら読んでいただければと思います。

先に私の立場を申し上げておきます。私は4人の子を一人で育てている父親で、大家として20年、個人事業主として20年、投資家として20年やってきました。妻を病気で亡くしており、ひとり親として家計の地面を一段ずつ固めることの重みを、知識としてではなく経験として知っています。この4つの資産――年金・株・不動産・現金――は、私が人生をかけて実際に持ち、増やし、ときに痛い目に遭いながら付き合ってきた相手です。机上の分類ではありません。以下はあくまで私個人の見解であり、どの資産をどれだけ持つべきかは、所得・年齢・家族構成・リスク許容度によってまったく変わります。株や不動産は元本保証ではなく、値動きや空室で損失が出る可能性があること、最終的な判断はご自身の状況や、必要に応じて金融機関・税理士・専門家の確認を踏まえて行っていただくことを、最初にはっきり申し上げておきます。

4資産を5軸で採点する――資産の地図を一枚に

まず、結論の地図を先に広げます。私は資産を考えるとき、頭の中で5つの軸で採点する癖があります。①安定性(元本が減りにくいか)、②利回り(増えるスピード)、③流動性(必要なときすぐ現金にできるか)、④インフレ耐性(物価上昇で目減りしないか)、⑤手間(管理にかかる労力・時間)。この5軸で、年金・株・不動産・現金の4つを正直に採点したのが次の表です。◎○△×の4段階で、私自身の20年の体感を込めて点をつけました。

この表を一目見て分かるのは、すべての軸で満点の資産は一つもないということです。どの資産にも、必ず◎の強みと×の弱みがある。年金は安定と手間のかからなさが圧倒的ですが、利回りと流動性で×。株は利回りと流動性が抜群ですが、短期の安定性は最低。不動産はインフレ耐性が4資産で唯一の◎ですが、流動性と手間で×。現金は安定と即時性が完璧でも、利回りとインフレ耐性で×。強みと弱みが、資産ごとにきれいに食い違っている。私はこの「食い違い」こそが、後で述べるポートフォリオ思考の出発点だと考えています。一つの資産に全財産を寄せれば、その資産の弱みがそのまま家計の弱みになる。だからこそ、性格の違う資産を組み合わせて弱みを打ち消し合う――この発想にたどり着くために、まずは4資産を一つずつ、丁寧に採点し直していきます。

注意していただきたいのは、この採点は「長期で持ち続ける」前提でつけているということです。たとえば株の安定性に×をつけましたが、これは1年・2年の短期の話で、10年・20年と握り続けたときの「資産が増える確度」という意味では、株はむしろ頼れる味方になります。軸の点数は、保有する時間の長さによって意味が変わる。これも、地図を読むうえで頭の隅に置いておいてください。

「年金＝終身保険付き債券」という捉え方

では一資産ずつ、地図の解像度を上げていきます。まずは年金です。多くの人は年金を「老後にもらえるお金」程度にしか捉えていませんが、資産設計の道具として見ると、年金には極めてユニークな性格があります。私はこのシリーズの第1話から一貫して、年金は”投資商品”ではなく”保険”だと言い続けてきました。それを資産の地図の言葉に翻訳すると、年金は「終身保険付きの債券」のような資産として捉えるのが、私には最もしっくりきます。

どういうことか。債券とは、定期的に一定の利息(クーポン)を生み、満期が来れば元本が返ってくる、安定重視の資産です。公的年金やiDeCoの年金受給は、これに似ています。受給が始まれば、毎月・毎年、決まった額が口座に振り込まれる。株のように上下に激しく踊ることはなく、安定したキャッシュフローを生み続ける。だから上の表で、年金の安定性に◎、手間に◎をつけました。受け取り始めれば、何もしなくても、定期的にお金が入ってくる。これは資産として、極めて気楽で頼もしい性格です。

ただし普通の債券と決定的に違うのが、「終身」だという点です。普通の債券には満期があり、満期が来れば終わります。けれど公的年金は、生きている限り、死ぬまで給付が続く。何歳まで生きるか分からないという「長生きのリスク」――本来これは喜ばしいはずの長寿が、お金の面では「資金が底をつくかもしれない」という不安に変わる、人生最大級の不確実性です。年金は、この長生きリスクに対する保険として機能します。だから私は「終身保険付き」という言葉を足しているのです。普通の金融商品では、生きている限り給付が続く保証は買えません。年金は、市場では手に入らない「長生きへの備え」を制度として提供してくれる、特殊な資産なのです。

さらに上の表で、年金のインフレ耐性に○をつけました。これも年金の隠れた強みです。公的年金は、物価や賃金の動きに応じて給付額が調整される仕組み(マクロ経済スライド等)を持っており、純粋な固定額の債券よりはインフレに対応しやすい。完璧ではありませんし、調整には制約もありますが、額面が一切動かない現金よりは、物価上昇に対してずっとマシな性格を持っています。安定したキャッシュフロー＋終身の保証＋ある程度のインフレ調整――こう並べると、年金がいかに「守りの土台」として優れた資産かが見えてきます。一方で利回りと流動性は×。年金は増やす器ではなく、減らさず一生支え続ける器です。攻めはここに求めない。この割り切りが、年金を地図に正しく置く鍵になります。

不動産＝レバレッジと手間のかかるキャッシュフロー資産

次は不動産。私が大家として20年、最も長く、最も生々しく付き合ってきた資産です。上の表で、不動産はインフレ耐性が4資産で唯一の◎、安定性と利回りは○、しかし流動性と手間は×という、はっきりと癖の強い採点になりました。この癖を理解せずに不動産に手を出すと、痛い目に遭います。私は遭いました。

不動産の最大の特徴は、家賃という安定したキャッシュフローを生むことです。入居者がいる限り、毎月家賃が入ってくる。これは年金のクーポンに似た、定期収入の性格を持ちます。加えて、地価や物件価格そのものが値上がりすれば、売却益も狙える。家賃(インカム)と値上がり(キャピタル)の二段構えで増やせるのが、不動産の利回りの源泉です。そしてインフレに強い。物価が上がる局面では、家賃も地価も上昇しやすく、現物資産である不動産はインフレで実質価値が目減りしにくい。現金が物価上昇で溶けていく一方で、不動産は物価と一緒に値を上げてくれる。私が表でインフレ耐性に◎をつけた理由はここにあります。

そして不動産を語るうえで避けて通れないのが、レバレッジ(融資)です。不動産は、銀行からの事業性融資を使って、自己資金の何倍もの規模の資産を持てる、ほぼ唯一の身近な資産です。これは諸刃の剣です。私の借金に対するスタンスははっきりしています――基本は借金反対派。ただし、借りた金で(借入額＋借入にかかるコスト)以上に増やせる見込みがあるときに限り、事業として融資を取りに行く。不動産投資における融資は、まさにこの「条件付きで活用する借金」の代表例です。家賃収入が、返済額と諸経費を上回り、なおかつ手元にキャッシュが残る――この計算が堅く立つ物件であれば、レバレッジは資産を加速させる味方になります。逆に、その計算が崩れれば、レバレッジは家計を一気に飲み込む最強の敵になる。複利を借り手側で絶対に敵に回さないという私の原則は、不動産の融資においてこそ、最も厳しく問われます。返済が家賃を食い、空室や金利上昇で逆ザヤになれば、借金の複利が牙を剥く。だから私は、不動産の融資を「投資」ではなく「事業」として、収支計算を一円単位で詰めたうえでしか使いません。

そして表で×をつけた二つ――流動性と手間。ここが、初心者が最も軽視し、最も痛い目を見る部分です。不動産はすぐには売れません。株なら数日で現金化できますが、不動産は買い手を探し、価格を交渉し、契約・登記を経て、売却完了までに数か月かかるのが普通です。急にお金が必要になっても、間に合わない。だから流動性は×。さらに手間。入居者の募集、家賃の集金、退去後の原状回復、設備の故障対応、修繕、税務――不動産は、持っているだけで常に何かしらの手間が発生する、“働く資産”であると同時に”働かせる資産”です。管理会社に任せても、最終判断は大家に回ってくる。私は20年、深夜の設備トラブルの電話も、長期空室の胃の痛む日々も、滞納者との交渉も経験してきました。不動産は、家賃と値上がりとインフレ耐性という果実を与えてくれる代わりに、レバレッジのリスクと、手間という継続的なコストを必ず請求してくる資産です。この両面を呑み込めるかどうかが、不動産を地図に置けるかの分かれ目です。

現金＝守りの流動性、ただし単独では目減りする

四つ目は現金(預貯金)です。地味で、つい軽視されがちですが、私は現金を資産設計の土台として、誰よりも重く見ています。上の表で、現金は安定性◎、流動性◎、手間◎という、守りに関しては圧倒的な高評価。一方で、利回り×、インフレ耐性×という、攻めに関しては最低評価。この極端なコントラストこそ、現金の本質です。

現金の強みは、まず額面が絶対に減らないこと。株のように暴落することも、不動産のように空室で収入が途絶えることもない。100万円は明日も100万円です。そしていつでも、即時に使えること。引き出すのに数日も数か月もかからない。この「すぐ使える」という性質が、子育て世帯にとってどれほど命綱か。子の急な入院、進学費用、転居、事業の入金遅れ――人生は、予告なく現金を要求してきます。そのとき、値動きする株や、すぐ売れない不動産では間に合わない。現金だけが、不測の事態にその場で応えられる。私が前回の第10話で「三層配分の第一層は現金、生活費の半年〜1年分を必ず確保する」と書いたのは、この現金の流動性こそが、株や不動産という攻めの資産を安心して持ち続けるための土台になるからです。現金の備えが薄いと、相場が下がった最悪のタイミングで株を売る羽目になり、空室が続いた最悪のときに物件を投げ売りする羽目になる。現金の厚みは、他の資産を慌てて手放さずに済むための保険なのです。

しかし――ここに現金の最大の落とし穴があります。現金は、単独で持ち続けると、静かに目減りする。表でインフレ耐性に×をつけた理由です。物価が上がっても、預金の額面は1円も増えません。仮に物価が年2%上がる世界では、額面100万円の現金の「買えるものの量」は、1年で約2%減る。10年経てば、額面はそのままでも、実質的な購買力は2割近く失われている計算になる。額面は減っていないのに、買える量は確実に減っていく――これがインフレによる現金の目減りです。そして決定的なのが、現金には複利が効かないこと。超低金利の預金では、利息がほとんどつかず、雪だるまは転がりません。私が繰り返してきた「株主側で複利を必ず味方につける」という原則の真逆で、現金は複利の恩恵を一切受けられない資産です。お金を増やす力を、現金は構造的に持っていない。

だから私の現金に対する立場は、「守りの土台としては絶対に欠かせないが、増やす役割は一切期待しない」です。生活防衛資金として必要な厚みは死守する。けれど、その必要額を超えて現金を寝かせ続けるのは、インフレと複利の不在によって、知らぬ間に資産を削っていることになる。現金は、多すぎても少なすぎても危ない。少なければ不測の事態に倒れ、多すぎれば静かに目減りする。この絶妙なさじ加減が、現金という資産の難しさであり、面白さでもあります。

組み合わせで弱点を打ち消す「ポートフォリオ思考」

ここまで4資産を一つずつ採点してきて、見えてきたことがあります。どの資産も、単独では必ず致命的な弱点を抱えている。年金は増えず動かせない。株は短期で激しく上下する。不動産は売れず手間がかかる。現金は目減りし複利が効かない。一つの資産にすべてを賭ければ、その弱点がそのまま家計の急所になる。ではどうするか――答えは、性格の違う資産を組み合わせ、互いの弱点を打ち消し合うことです。これが、私が資産設計の背骨に据えているポートフォリオ思考です。

もう一度、最初の採点表を思い出してください。各資産の◎と×が、見事に食い違っていました。この食い違いこそが、組み合わせの妙を生みます。具体的に、弱点がどう打ち消されるかを見ていきましょう。

• 株の「短期の不安定さ」を、現金と年金が支える――株は短期で暴落しうる(安定性×)。けれど、現金の土台(安定性◎・流動性◎)が厚ければ、暴落時に株を投げ売りせず握り続けられる。さらに年金という終身のキャッシュフロー(安定性◎)が老後の地面を支えていれば、株の値動きに老後の生活が直撃されない。現金と年金の安定が、株を長期で握る胆力を生む。
• 現金の「目減り」を、株と不動産が打ち消す――現金は単独ではインフレで溶ける(インフレ耐性×)。けれど、株(インフレ耐性○)と不動産(インフレ耐性◎)を併せ持てば、物価上昇の局面では株価や家賃・地価が上がり、現金の目減りを資産全体として埋め合わせられる。守りの現金を、攻めの実物・株式資産が物価から守る。
• 不動産の「流動性のなさ」を、株と現金が補う――不動産は急にお金が要るとき売れない(流動性×)。けれど、いつでも売れる株(流動性◎)と、即時使える現金(流動性◎)を別に持っていれば、不動産を慌てて投げ売りせずに済む。流動性のある資産が、流動性のない資産を救う。
• 年金の「増えなさ・動かせなさ」を、株と不動産が補う――年金は増やせず、受給まで動かせない(利回り△・流動性×)。けれど、株と不動産という攻めの資産を併せ持てば、資産全体としての成長エンジンを確保できる。守りの年金に、攻めの利回りを足す。

こうして並べると、ポートフォリオ思考の本質が見えてきます。それは「最強の一資産を探す」ことではなく、「弱点を補い合う組み合わせを設計する」こと。世の中には「結局どれが一番いいのか」を求める声が絶えませんが、私の20年の結論は、一番いい単独資産など存在しないです。あるのは、自分の人生のステージ・収入の安定度・リスク許容度に合わせて、4資産をどういう比率で組み合わせるか、という設計の問題だけ。守りの土台(現金・年金)を固め、その上に攻めのエンジン(株・不動産)を、自分が握り続けられる範囲で積む。攻めが暴れても守りが家計を支え、守りが目減りしても攻めが物価から守る。4つの資産が互いの弱点を補い合い、家計全体として倒れにくい形をつくる――これがポートフォリオ思考であり、複利を株主側で味方につけながら、借り手側では決して敵に回さないという私の原則を、資産全体の設計に落とし込んだ姿です。

そして、この組み合わせの比率に唯一の正解はありません。妻を亡くしてひとり親になった私は、「いざというとき自分一人で家計を回せるか」を全ての出発点にしているので、現金と年金という守りの土台を人より厚めに、株と不動産の攻めはその土台の範囲内で、という保守的なバランスを選んでいます。それは私の事情に最適化した形であって、あなたの正解とは限りません。若く、収入が安定し、扶養家族が少ない人なら、攻めの比率をもっと上げる判断も合理的でしょう。大切なのは、4資産の地図を持ったうえで、自分の手で配分を決めること。地図を持たずに「みんながやっているから」で一資産に偏るのが、最も危ういのです。

まとめ

年金・株・不動産・現金――4資産を5軸で採点し、地図として束ねた答えを整理します。

• 満点の資産は一つもない:安定性・利回り・流動性・インフレ耐性・手間の5軸で採点すると、どの資産にも必ず◎の強みと×の弱みがあり、その強弱が資産ごとに食い違っている。
• 年金＝終身保険付き債券:安定したキャッシュフローを終身で生み、長生きリスクに備える保険。安定と手間のかからなさは◎だが、増やす器ではない(利回り△・流動性×)。守りの土台。
• 不動産＝レバレッジと手間のかかるキャッシュフロー資産:家賃＋値上がり＋インフレ耐性◎が魅力だが、流動性×・手間×。融資は「借りた金で借入コスト以上に増やせる」事業性が立つときだけ使う、条件付きの活用。
• 現金＝守りの流動性、ただし単独では目減りする:安定性◎・流動性◎で生活防衛の土台に不可欠。しかしインフレで実質目減りし、複利も効かない(利回り×・インフレ耐性×)。多すぎても少なすぎても危ない。
• ポートフォリオ思考＝弱点を打ち消す組み合わせ:最強の一資産を探すのではなく、性格の違う資産を組み合わせて互いの弱点を補い合う。現金・年金の守りで株を握る胆力を生み、株・不動産の攻めで現金の目減りを埋める。比率に唯一の正解はなく、自分の人生のステージに合わせて設計する。

このシリーズは、第1話から第10話まで、公的年金・私的年金・NISAという「制度の器」を一つずつ解剖してきました。本話で、そこに株・不動産・現金という「実際の資産」を並べ、5軸で採点することで、ようやく資産全体の地図が一枚に束ねられました。改めて見直せば、これまで語ってきた三層配分(現金→NISA→iDeCo/共済)も、複利のスタンス(借り手側で敵に回さず、株主側で味方につける)も、すべてこの4資産の地図の上に乗っている。地図を持つというのは、目の前の「お得な制度」「儲かる投資」に飛びつく前に、それが自分の資産全体のどこに、どんな役割で収まるのかを見定めるということです。これができて初めて、家計は倒れにくい形になります。

繰り返しになりますが、本記事は私個人の見解であり、4資産の最適な配分比率は、あなたの所得・年齢・家族構成・リスク許容度によって変わります。株や不動産は元本保証ではなく、値動きや空室・融資のリスクで損失が出る可能性があります。まずはご自身の生活防衛資金(現金の土台)が足りているかを確認したうえで、無理なく握り続けられる範囲で攻めの資産を組み合わせ、必要に応じて金融機関・税理士・専門家の確認を踏まえて判断してください。

このシリーズを最初から読みたい方は第1話「そもそも年金とは何か――”保険”として捉え直す」から、全体像は年金で学ぶ資産形成シリーズのハブページへ。年金以外のテーマも含めた資産形成全体の入り口は資産形成の統合ハブにまとめています。

そして次回――本話で4資産の地図を広げましたが、その中で私が20年、最も深く・最も生々しく付き合ってきたのが不動産です。次は、この不動産という攻めの資産と、年金という守りの土台を、どう一つの家計の中で噛み合わせるのか。レバレッジをかけた現物資産のキャッシュフローと、終身で支えてくれる年金の安定を、どう組み合わせて老後の地面を固めるのか――私自身の大家としての実例を交えて、地図から一歩踏み込んだ実践編に入ります。第12話：不動産と年金 へ続きます。

▶ 次の話：第12話 不動産と年金｜家賃キャッシュフローが老後を変える