賃貸物件の相続対策｜共有名義の落とし穴と4人の子への分け方

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大家歴20年ということもあって、最近は入居者募集や修繕の相談だけでなく「うちも将来どうしたらいいですかね」という相続がらみの相談を受けることが増えてきた。自分自身、4人の子どもを一人で育てている身として、この物件をいずれどう引き継ぐかは他人事ではなく、ずっと頭の片隅にある課題だ。賃貸経営を始めた頃は、目の前の空室対策や修繕費のやりくりで頭がいっぱいで、正直「相続」なんて言葉は自分には関係のない遠い話だと思っていた。ところが20年も物件と付き合っていると、建物は当然古くなるし、自分自身も年を重ねる。ローンを完済した物件も出てきて、資産としての厚みが増してくると同時に「この先この物件はどうなるんだろう」という問いが自然と浮かんでくるようになった。特に僕の場合は子どもが4人いるので、単純に「誰か一人に全部任せる」という選択肢が取りづらい。今回は税理士や司法書士に相談しながら僕なりに整理してきた「賃貸物件の相続対策」について、共有名義のリスクから評価額の考え方、生前贈与や法人化、遺言書の話まで、実務目線でまとめておきたい。あくまで一般的な制度の解説であり、我が家の最終結論というより「大家として知っておくべき論点の地図」として読んでもらえればと思う。

共有名義という選択肢の落とし穴

現金や上場株式であれば、極端な話1円単位まで均等に分けることができる。しかし賃貸物件はそうはいかない。建物は分割できないし、土地も分筆すれば評価額や使い勝手が大きく変わってしまう。しかも家賃収入という「継続的に発生する利益」が絡むため、分け方次第で兄弟姉妹の間に不公平感が生まれやすい。これが賃貸物件の相続が難しいと言われる根本的な理由だと感じている。

相続の相談を受けていると「とりあえず子ども全員の共有名義にしておけば公平でいいのでは」という発想に行き着く人が多い。気持ちはよく分かる。名義上の持分を人数で割ってしまえば、少なくとも登記簿上は平等になるからだ。しかし大家として20年やってきた経験から言うと、共有名義は「相続時点での公平」と引き換えに「その後の運営のしやすさ」を大きく犠牲にする選択だと思っている。

意思決定に全員一致が必要になる問題

賃貸経営は、日々小さな判断の連続だ。家賃をいくらに設定するか、リフォームにいくらかけるか、管理会社を変えるか、最終的に売却するか。これらの意思決定のうち、法律上「変更行為」や「処分行為」に当たるものは、共有者全員の同意が必要になる。持分の過半数で決められる「管理行為」もあるが、大規模修繕や売却、長期の賃貸借契約の締結といった重要な判断は、全員の合意がなければ前に進めない。

子どもが4人いれば、それぞれ結婚して家庭を持ち、住む場所も価値観も変わっていく。一人が「早く売って現金化したい」と考え、別の一人が「家賃収入を長く受け取りたい」と考えるようになれば、共有名義の物件は身動きが取れなくなる。誰か一人でも反対すれば売却できず、かといって全員で管理し続けるにも温度差が出てくる。これは決して大げさな話ではなく、共有名義の相続不動産で実際によく起きているトラブルのパターンだ。さらに世代が一つ進めば、共有者の一人が亡くなってその子ども(僕から見れば孫)が持分を相続し、共有者の数がさらに増えるということも起こりうる。共有名義は時間が経つほど権利関係が枝分かれし、収拾がつかなくなっていく性質を持っている。

共有持分だけを売却されるリスク

さらに厄介なのは、共有者の一人が自分の持分だけを第三者に売却できてしまう点だ。全体の売却には全員の同意が必要でも、自分の持分だけなら単独で処分できる。もし関係の薄い第三者が共有者に加わってしまえば、以後の話し合いは一気に複雑になる。共有名義は「平等」に見えて、実は将来の自由度を大きく下げる仕組みだと理解しておく必要がある。

単独相続と代償分割という考え方

共有名義のリスクを踏まえると、実務上は「物件そのものは誰か一人が単独で相続し、他の相続人には別の形で価値を渡す」という方法がよく採られる。これを代償分割と呼ぶ。

代償分割の基本的な仕組み

たとえば評価額4,000万円の賃貸アパートを長男が単独で相続し、残り3人の子には長男が現金でそれぞれ1,000万円ずつ支払う、といった形だ。物件の権利関係はシンプルなまま維持でき、意思決定も単独でスピーディに行える。一方で、代償金を支払う側にまとまった現金が必要になるという現実的なハードルがある。

代償金の準備方法

代償金の原資としては、生命保険の死亡保険金を活用するケースが多い。物件を継ぐ子を受取人とした保険に加入しておけば、相続発生時にまとまった現金が入り、それを他の兄弟姉妹への代償金に充てられる。保険金は原則として受取人固有の財産となり遺産分割の対象外になる一方、相続税の計算上はみなし相続財産として課税対象に含まれる点には注意が必要だ。非課税枠(500万円×法定相続人の数)があるため、うまく使えば納税資金の確保と代償金の準備を同時に進められる。

もう一つの選択肢として、物件を継がない子には、あらかじめ別の賃貸区分やアパートを個別に用意しておき、それぞれが独立した物件のオーナーになる形も考えられる。物件数がある程度あるなら、共有ではなく「一人一物件」に近い形で分けたほうが、後々の運営はずっとシンプルになる。ただしこの場合も物件ごとの収益性や将来性に差があると不公平感が出るため、評価額や利回りをそろえる工夫が必要になる。

代償分割を選ぶ前に確認しておきたいこと

代償分割を検討する際は、物件を継ぐ予定の子が実際に賃貸経営を続けていく意思と適性を持っているかどうかも、あわせて確認しておく必要がある。単に「長男だから」「同居しているから」という理由だけで継がせてしまうと、その子が経営に関心を持てず、結局は空室が増えたり修繕が後回しになったりして、資産価値そのものが目減りしてしまうこともある。僕は元気なうちに、実際に確定申告や入居者対応の一部を子どもに手伝ってもらいながら、賃貸経営がどういうものかを体感してもらうようにしている。継ぐ側の意欲と適性を見極めたうえで代償分割の設計を進めるほうが、結果的に家族全体にとって納得感のある相続につながると考えている。

相続税評価額の基本と小規模宅地等の特例

相続対策を考えるうえで避けて通れないのが、そもそも自分の物件が相続税評価額でいくらになるのか、という点だ。時価と相続税評価額は必ずしも一致しない。特に賃貸中の不動産は、自宅として使っている土地建物よりも評価額が下がる仕組みがあることを知っておくと、対策の方向性が見えてくる。

建物の評価は固定資産税評価額がベース

賃貸中の建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をベースに、さらに借家権割合(全国一律30%)を差し引いて計算する。つまり固定資産税評価額が2,000万円の建物であれば、賃貸に出していることで「2,000万円×(1−30%)=1,400万円」という評価額になる。自分で住んでいる自宅よりも、人に貸している建物のほうが評価額は低くなるということだ。

土地は「貸家建付地」として評価が下がる

賃貸アパートが建っている土地は「貸家建付地」として評価される。更地の評価額(路線価方式や倍率方式で算出した金額)から、借地権割合と借家権割合、賃貸割合を掛け合わせた分を差し引くというのが基本的な考え方だ。具体的には「更地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」という式で計算する。借地権割合はエリアによって路線価図に記載されており、おおむね60〜70%程度のことが多い。借家権割合は全国一律30%。賃貸割合は、満室であれば100%に近づき、空室が多いと下がる。仮に更地評価額1億円、借地権割合70%、賃貸割合100%だとすると、「1億円×(1−0.7×0.3×1.0)=7,900万円」という評価額になる。更地のまま持っているより、賃貸に出しているほうが評価額は下がるわけだ。ここで大家として意識しておきたいのが、賃貸割合は「相続開始時点」で判定されるという点だ。長期間の空室があると賃貸割合が下がり、結果として評価額が上がってしまう。日頃から空室対策をきちんと行い、稼働率を維持しておくことは、収益面だけでなく相続税評価額を抑える意味でも効果があるということになる。

貸付事業用宅地等の減額率

賃貸不動産の相続税を考えるうえでもう一つ重要なのが「小規模宅地等の特例」だ。これは一定の要件を満たす土地について、相続税評価額を大きく減額できる制度で、賃貸経営をしている大家にとっては特に重要な論点になる。賃貸アパートやマンションの敷地は「貸付事業用宅地等」に該当し、200平方メートルまでの部分について評価額を50%減額できる。たとえば貸家建付地としての評価額が7,900万円で、対象面積が200平方メートル以内に収まるなら、特例適用後は3,950万円まで評価額を圧縮できる計算になる。この減額幅は非常に大きく、相続税額に直結するため、相続対策を考えるうえで必ず押さえておきたいポイントだ。

適用要件と複数宅地がある場合の選択

ただし小規模宅地等の特例は無条件で使えるわけではない。相続税の申告期限まで貸付事業を継続していることや、その宅地を相続する人が申告期限まで保有し続けることなど、細かな要件がある。また相続開始前3年以内に新たに貸付を始めた宅地は、原則として特例の対象から除外される(一定の要件を満たす事業的規模の場合は例外あり)。駆け込みで賃貸を始めれば節税になる、という単純な話ではないので、この点は誤解しないよう注意したい。自宅の土地と賃貸物件の土地の両方を持っている場合、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等のどちらか一方、あるいは組み合わせて特例を使うかを選択することになる。それぞれ限度面積と減額率が違うため、どの土地にどれだけ適用するのが有利かはケースバイケースで、実際の申告時には税理士と一緒にシミュレーションするのが安全だ。

生前贈与と法人化という選択肢

相続が発生してから慌てて対策を考えるのではなく、生きているうちにできる対策も少なくない。代表的なのが生前贈与と、法人を使った資産管理だ。

暦年贈与と相続時精算課税

生前贈与には大きく分けて「暦年贈与」と「相続時精算課税」という2つの制度がある。暦年贈与は年間110万円までの贈与であれば贈与税がかからない仕組みで、複数の子に長期間かけて少しずつ財産を移していく際によく使われる。ただし相続開始前一定期間内の贈与は相続財産に持ち戻して計算されるルールがあるため、早めに始めるほど効果が出やすい制度だ。相続時精算課税は、累計2,500万円までの贈与を非課税とし、それを超える部分に一律20%の贈与税を課す制度で、相続発生時にあらためて相続財産と合算して精算する仕組みになっている。近年は基礎控除が新設されるなど制度改正が続いているため、どちらを選ぶかは最新の制度内容を踏まえて判断する必要がある。

資産管理会社を設立するという選択肢

物件の規模が一定以上になってくると、個人ではなく資産管理法人を設立して物件を所有・運営する形に切り替える大家も多い。法人化すると、家賃収入を法人の役員報酬という形で複数の子に分散して支払うことができ、結果的に将来の相続財産そのものを圧縮できるという効果が期待できる。また株式(法人の持分)という形にしておけば、賃貸物件そのものを共有名義にするより、権利関係の整理がしやすくなるという側面もある。株式であれば、相続時に持分割合を細かく調整したり、遺言で指定したりすることが不動産そのものより容易だからだ。

ただし法人設立や維持にはコスト(設立費用、法人住民税の均等割、税理士への顧問料など)がかかるため、物件の規模や収益性によっては個人で持ち続けたほうがトータルで有利なケースもある。法人化は「規模が一定以上に育ってから検討する対策」というのが僕の実感だ。実際に検討する際は、個人の所得税・住民税の実効税率と法人税等の実効税率を比較し、どちらのほうが手取りが多くなるかを試算したうえで判断するのが基本になる。

遺言書がなぜ「必須」なのか

共有名義の問題や代償分割の考え方をいくら理解していても、それを実現する法的な裏付けがなければ意味がない。そこで欠かせないのが遺言書だ。

遺言がないと「法定相続分」で揉める

遺言書がない場合、遺産は法律で定められた法定相続分をベースに、相続人全員の話し合い(遺産分割協議)で分け方を決めることになる。この協議は相続人全員の合意が必要で、一人でも反対すれば成立しない。子が4人いれば、それぞれの生活状況や物件への関心度、配偶者の意向なども絡んでくるため、話し合いがまとまらず調停や審判に発展するケースも珍しくない。遺言書があれば、原則として遺言の内容が優先される。「賃貸アパートは長男に、代わりに預貯金は次男・長女・次女に均等に」といった形で、あらかじめ自分の意思として分け方を指定しておくことができる。これにより、相続発生後に子どもたちが分け方をめぐって対立するリスクを大きく減らせる。

遺留分への配慮も忘れずに

ただし遺言があっても、一定の相続人には遺留分という最低限の取り分が法律上保障されている。子が相続人の場合、遺留分の割合は法定相続分の2分の1が基本だ。特定の子に物件を集中させる内容の遺言を書く場合、他の子の遺留分を侵害しないよう、代償金の準備や生命保険の活用と組み合わせて設計しておく必要がある。遺留分を無視した遺言は、かえって「遺留分侵害額請求」という形で新たな争いの火種になりかねない。

公正証書遺言をすすめる理由

遺言には自筆証書遺言と公正証書遺言があるが、賃貸物件のように高額かつ権利関係が複雑になりやすい資産を扱うなら、公証役場で作成する公正証書遺言をすすめたい。証人の立ち会いのもとで公証人が作成するため、形式不備で無効になるリスクが低く、原本が公証役場に保管されるので紛失や改ざんの心配もない。多少の費用はかかるが、物件の規模を考えれば十分に見合う投資だと感じている。自筆証書遺言を選ぶ場合でも、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用すれば、紛失や改ざんのリスクをある程度減らすことができる。いずれにしても、書いたきりで内容を見直さないのではなく、物件の状況や子どもたちの状況が変わるたびに定期的に内容を更新していくことが大切だと考えている。

4人の子への公平な分配という難しい課題

ここまで制度面の話をしてきたが、実際に頭を悩ませるのは「じゃあうちの場合、4人にどう分けるのが公平なのか」という点だ。これは制度の知識だけでは解決できない、家族ごとの事情が絡む難しい問題だと感じている。

「均等」と「公平」は必ずしも一致しない

4人に均等に分けようとすると、賃貸物件のような分割しにくい資産では無理が生じやすい。かといって金額だけを均等にしようとすると、今度は「誰が物件を継いで、誰が現金を受け取るか」という役割の違いが不満につながることもある。物件を継ぐ子は将来の管理の手間やリスクを背負う代わりに、家賃収入という継続的な利益を得る。現金を受け取る子はその場で価値が確定する代わりに、将来の値上がり益は得られない。どちらが得かは将来にならないと分からないので、単純な金額の均等では割り切れない難しさがある。

僕なりに意識している工夫

僕自身がこの問題を考えるうえで意識しているのは、次のような点だ。

• 物件を継ぐ子には、その分の責任(管理・修繕・空室リスクへの対応)も引き継がせる前提で話をしておくこと
• 代償金の原資は生命保険であらかじめ確保し、継ぐ子に急な現金負担をかけないようにすること
• 元気なうちから子どもたち全員に「なぜこの分け方にしたのか」という考え方を伝えておくこと
• 遺留分を侵害しない範囲で遺言の内容を組み立て、専門家に事前チェックしてもらうこと

特に大事だと感じているのは、分け方そのものより「なぜその分け方にしたのか」を生前に説明しておくことだ。相続が揉める最大の原因は、金額の多寡そのものよりも「聞いていなかった」「納得できる説明がなかった」という感情面のわだかまりであることが多い。制度上正しい分け方をしても、それが唐突に遺言で示されるだけでは、残された子どもたちの間にしこりが残りかねない。4人兄弟姉妹ともなると、それぞれの関係性や距離感も一様ではない。物件の近くに住んでいる子、遠方で暮らす子、経営に興味がある子、まったく関心がない子。分け方を考えるときは、法律上の公平さだけでなく、こうした現実的な関係性も踏まえて、無理のない形を模索するようにしている。

大家20年としてのこれからの将来設計

20年間、賃貸経営を続けてきて感じるのは、物件を「持つこと」と「次に渡すこと」は、実はまったく別のスキルが必要になるということだ。持つ段階では収益性や空室対策、修繕計画といった運営面の判断が中心だったが、渡す段階では税制、法律、そして何より家族間の感情という、これまであまり意識してこなかった要素が前面に出てくる。

資産の棚卸しを早めに行う

まず大家として最初にやるべきなのは、自分の保有物件の現状を棚卸しすることだと思っている。それぞれの物件の相続税評価額の概算、ローン残高、収益性、将来の修繕予定などを一覧にしておくと、代償分割や生前贈与を検討する際の土台になる。感覚だけで「なんとなく公平に」と考えるより、数字で現状を把握したうえで分け方を考えるほうが、結果的に納得感のある結論にたどり着きやすい。

専門家チームを早めに作っておく

税理士、司法書士、場合によっては弁護士。相続対策は一人で完結させようとせず、早い段階から専門家に相談できる体制を作っておくことをすすめたい。特に賃貸物件は評価額の計算や特例の適用要件が複雑で、素人判断で進めると後から思わぬ税負担が発生することもある。僕自身、確定申告のたびに顧問税理士と相続についても簡単に情報交換するようにしていて、制度改正の情報もそこから得ることが多い。

子どもたちが独立していく過程で対話を続ける

4人の子どもたちはこれから進学、就職、結婚と、それぞれのライフステージを歩んでいく。その過程で、僕がどんな考えでこの賃貸経営を続けてきたのか、将来どう引き継ぎたいと考えているのかを、折に触れて伝えるようにしている。一度にまとめて説明するのではなく、日々の会話の中で少しずつ共有しておくほうが、いざというときに子どもたちも受け止めやすいのではないかと感じている。

賃貸物件の相続対策は、共有名義のリスクを理解すること、単独相続と代償分割の仕組みを知ること、貸家建付地評価や小規模宅地等の特例といった税制上の基本を押さえること、生前贈与や法人化という選択肢を検討すること、そして何より遺言書を通じて自分の意思を明確に残しておくこと。これらが揃って初めて、次の世代がスムーズに物件を引き継げる土台ができると感じている。4人の子への公平な分配に「完璧な正解」はないかもしれないが、数字の裏付けと日頃からの対話を積み重ねることで、少しでも納得感のある形に近づけていきたいと思っている。

なお、本記事で紹介した評価額の計算方法や特例の適用要件は一般的な考え方の紹介であり、実際の税額や適用可否は個々の資産状況や制度改正によって変わる。相続対策を具体的に進める際には、必ず税理士など専門家に相談したうえで判断してほしい。

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