はじめに ─ 大家業20年の僕が確定申告のリアルを公開
「家賃収入の確定申告、何から始めればいい？」
正直、僕も最初の物件購入時は確定申告で頭を抱えました。
減価償却、按分、修繕費vs資本的支出…わからない用語のオンパレード。
でも、20年やってきた今、「大家の確定申告は、押さえるべきポイントがシンプル」と確信しています。
この記事では、
- 兼業大家20年・複数物件保有
- 個人事業主20年（事業＋不動産＋株＋FX＋物販を申告）
- 4児を育てるシングルファーザー
という立場から、大家業の確定申告のすべてを解説します。
結論：大家の確定申告のポイント
最初に結論からお伝えします。
【大家確定申告の3原則】
1. 必ず青色申告（複式簿記＋電子申告で65万円控除）
2. 会計ソフトで自動化
3. 減価償却＋経費フル計上で節税最大化
→ 個人事業主の確定申告と同じ原則。
詳しくは個人事業主の確定申告完全ガイド。
不動産所得の基本
不動産所得とは
家賃・地代・駐車場代等の収入から、必要経費を差し引いた所得。
計算式
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
確定申告が必要なケース
- 不動産所得が年20万円超（会社員）
- 個人事業主・大家業専業：全員必要
必要経費にできるもの
物件関連
| 経費 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 物件の税金 |
| 修繕費 | 物件の修繕費用 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 |
| 管理委託料 | 管理会社への報酬 |
| 減価償却費 | 建物の経年劣化費用 |
| 借入金利子 | 不動産ローンの利息 |
| 賃貸物件の電気・水道代 | 共用部分等 |
大家業務関連
| 経費 | 内容 |
|---|---|
| 物件の見回り交通費 | 自家用車のガソリン代等 |
| 入居者対応の通信費 | 電話代等 |
| 不動産関連書籍・セミナー | 学習費用 |
| 税理士・司法書士報酬 | 専門家依頼 |
自宅事務所の按分
- 自宅家賃の事業使用分
- 自宅光熱費の事業使用分
- 通信費の事業使用分
→ 「事業利用比率」で按分。
減価償却｜大家の節税の核
減価償却とは
建物の価値が年数で減っていくことを経費化する制度。
計算式
年間減価償却費 = 建物価格 ÷ 法定耐用年数
法定耐用年数
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| RC造 | 47年 |
中古物件の場合
中古だと耐用年数が短くなるため、減価償却を短期間で大きく取れる。
→ 節税効果が大きい。
例：1,000万円の中古木造（耐用年数22年経過）
- 簡便法：22年×20%=4年
- 年間減価償却：1,000万円÷4年=250万円
→ 4年間、年250万円を経費計上できる。
物件パターン別・減価償却シミュレーション
「結局、自分の物件だといくら減価償却できるのか」がイメージしにくいという声をよく聞きます。建物価格・構造・新築か中古かで数字は大きく変わるので、代表的な4パターンで比較してみます（土地は減価償却の対象外なので、ここでは建物価格のみで試算します）。
| パターン | 建物価格 | 構造・築年数 | 年間減価償却費（目安） | 償却期間 |
|---|---|---|---|---|
| A：新築木造アパート | 1,500万円 | 木造・新築 | 約68万円 | 22年 |
| B：築25年の中古木造戸建 | 800万円 | 木造・耐用年数超過 | 約182万円 | 4年 |
| C：築15年の中古軽量鉄骨 | 1,200万円 | 軽量鉄骨・耐用年数一部経過 | 約92万円 | 13年 |
| D：築30年の中古RC造マンション一室 | 1,000万円 | RC造・耐用年数一部経過 | 約59万円 | 17年 |
Bのように法定耐用年数をすでに超えている中古木造は、簡便法（耐用年数×20%）で償却期間が最短4年まで縮まり、年間の減価償却費が一気に大きくなるのが分かります。短期間で大きく経費化できる分、4年後は減価償却費がゼロになり、その年から急に所得税・住民税の負担が増えるという「出口」も同時に把握しておく必要があります。
耐用年数が「一部経過」の場合の計算式
中古物件で耐用年数の一部だけが経過している場合は、簡便法の計算式が変わります。
耐用年数 = (法定耐用年数 − 経過年数) + 経過年数 × 20%
例えばC（軽量鉄骨・法定27年、築15年経過）の場合、
(27 − 15) + 15 × 0.2 = 12 + 3 = 15年 → 端数は切り捨てて処理
という計算になります。この式を毎回手計算するのは正直しんどいので、会計ソフトの固定資産台帳機能に構造・取得年月・取得価格を入力して自動計算させるのが実務的です。手計算だと僕も何度か端数処理を間違えました。
修繕費 vs 資本的支出
違い
| 区分 | 内容 | 経費処理 |
|---|---|---|
| 修繕費 | 通常の補修・原状回復 | その年に全額経費 |
| 資本的支出 | 物件の価値を高める改修 | 減価償却で複数年に分割 |
判断のグレーゾーン
明確に分けにくいケース多い。
修繕費の例
- クロス張替え
- 給湯器の交換
- 簡単な雨漏り修理
資本的支出の例
- リノベーション
- 屋根の全面葺き替え
- 増築
→ 20万円未満は修繕費でOK等のルールあり（要確認）。
国税庁基準でもう一段深掘りする
「20万円未満は修繕費」以外にも、実務でよく使う判定基準があります。
- 周期基準：おおむね3年以内の周期で行う修理・改良であれば、金額に関わらず修繕費として処理できる
- 60万円基準：支出額が60万円未満、またはその資産の前年末取得価額のおおむね10％相当額以下であれば修繕費として処理してよい
- 形式基準（届出があれば）：継続して支出額の30％相当額と前年末取得価額の10％相当額のいずれか少ない金額を修繕費とし、残りを資本的支出とする方法も認められている
僕自身は「迷ったらいったん資本的支出（減価償却）で処理し、複数年に按分して経費化する」方針にしています。修繕費で全額落として後から税務署に否認されるより、保守的に処理して長期でしっかり経費化するほうがリスクが低いと考えているからです。ここは税理士によっても判断が分かれるポイントなので、迷うケースは必ず専門家に確認してください。
青色申告の特典をフル活用
65万円控除
複式簿記＋電子申告で、所得から65万円を控除。
→ 大家業も対象（事業的規模の場合）。
事業的規模とは
- アパート・マンション → 10室以上
- 戸建て → 5棟以上
→ 上記未満は10万円控除のみ。
青色事業専従者給与
家族（配偶者等）に給与を払って経費にできる。
→ シングルファーザーは該当しないが、再婚した場合等に活用可能。
青色事業専従者給与の実務要件
専従者給与を経費にするには、いくつか満たすべき要件があります。
- 「青色事業専従者給与に関する届出書」をその年の3月15日まで（新規開業なら開業から2ヶ月以内）に税務署へ提出していること
- 専従者が年間6ヶ月を超えて事業に専ら従事していること（他に本業を持つ配偶者などは対象外になりやすい）
- 給与額が労務の対価として妥当な金額であること（同業種・同規模の相場から著しく乖離すると否認リスク）
大家業単体では管理業務量がそれほど多くないケースが多く、専従者給与を使うなら事業所得（個人事業）側の業務と合わせて実態を作るのが現実的です。名目だけの給与支払いは税務調査で最も指摘されやすいポイントの一つなので注意してください。
赤字繰越
赤字を3年間繰り越せる。
新築・大規模修繕の年は赤字になりやすいので、翌年以降の所得と相殺できる。
大家が見落としがちな税金｜消費税・事業税・償却資産税
消費税とインボイス制度
居住用の家賃収入は消費税が非課税です。そのため、区分マンションやアパートを個人・家族向けに貸しているだけの大家の多くは、消費税を意識する必要がありません。
一方で、事業用テナント（店舗・事務所）の賃料や駐車場収入（青空駐車場を除く）は課税売上になります。売上が年間1,000万円を超えると消費税の課税事業者になりますし、インボイス制度導入後は、取引先（テナントの事業者）から適格請求書発行事業者への登録を求められるケースも出てきています。事業用テナントを持つ大家は、この点だけ早めに顧問税理士へ確認しておくと安心です。
個人事業税
不動産所得のうち、貸室10室以上・貸家5棟以上など一定規模を超える「事業的規模」になると、都道府県税である個人事業税（不動産貸付業）の対象になります。税率はおおむね5％、事業主控除として年間290万円を差し引いた金額に課税されるイメージです。確定申告さえしていれば都道府県側で自動計算され、8月頃に納付書が届く仕組みなので自分で別途申告する必要はありませんが、「知らないうちに納税通知が来て驚いた」という大家は少なくありません。存在だけでも覚えておくと安心です。
償却資産税（固定資産税の一種）
建物本体ではなく、事業用に設置した給湯器・エアコン・宅配ボックス・機械式駐車場設備等の「償却資産」には、市区町村への償却資産税の申告（毎年1月末まで）が必要になる場合があります。課税標準額が150万円未満なら免税点以下で課税されませんが、複数物件で設備投資を重ねていると合算で超えてくることもあるため、大規模修繕やリノベーションを行った年は要注意です。
損益通算で還付はいくら戻る？具体的シミュレーション
損益通算の基本
不動産所得が赤字になった場合、給与所得や事業所得など他の所得と合算（損益通算）できます。新築・大規模修繕・大型の減価償却が発生した年は不動産所得が赤字になりやすく、源泉徴収された所得税の還付を受けられる可能性があります。
試算：給与所得800万円＋不動産所得△200万円のケース
| 項目 | 損益通算前 | 損益通算後 |
|---|---|---|
| 給与所得 | 800万円 | 800万円 |
| 不動産所得 | ±0円（別枠扱い） | △200万円 |
| 合計所得金額 | 800万円 | 600万円 |
| 所得税率（目安・課税所得ベース） | 23% | 20% |
| 年間所得税額（概算） | 約120万円 | 約77万円 |
単純化した概算ですが、不動産所得の赤字200万円によって所得税が年間40万円前後軽減されるイメージです。ここに住民税の軽減（概算10％＝約20万円）も加わるので、合計では60万円規模のインパクトになることもあります。ただし数字は所得控除・税額控除・扶養状況によって大きく変わるため、あくまで「桁感をつかむための概算」として捉えてください。
注意：土地の負債利子は損益通算の対象外
不動産所得が赤字の場合でも、土地取得のための借入金利子に相当する部分は損益通算の対象から除外されます。建物と土地を一括ローンで購入している場合、金融機関からの返済予定表や按分計算で「土地分の利子」を切り分けて申告書に反映する必要があります。ここを見落として全額を損益通算してしまうと、税務署から指摘を受けるリスクがあるので要注意です。
大家の確定申告手順
ステップ1：会計ソフトで通年記帳
「通年記帳」とは、12月にまとめて処理するのではなく、家賃入金や経費支払いが発生するたびに月1回程度のペースで会計ソフトに反映させておくことを指す。銀行口座・クレジットカードと連携させておけば、明細を取り込んで仕訳するだけなので、慣れれば月10〜15分程度で終わる作業。これを怠ると、確定申告シーズンに1年分の領収書を前にして途方に暮れることになる。
ステップ2：年末に書類整理
- 家賃収入明細
- 経費領収書
- 減価償却計算
- ローン返済明細
ステップ3：青色申告決算書＋確定申告書を作成
会計ソフトでワンクリック生成。
ステップ4：e-Taxで電子申告
詳しくは個人事業主の確定申告完全ガイド。
4児パパの大家業確定申告の実例
我が家の例（複数物件保有）
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 家賃収入合計 | 7桁 |
| 経費合計 | 7桁の半分強 |
| 減価償却 | 数百万円 |
| 不動産所得 | 結果として赤字 or 微黒 |
→ 減価償却で課税所得を圧縮できているのが大きい。
法人化のタイミング
物件数が増えると、法人化でさらに節税可能。
詳しくは法人成り完全ガイド。
個人と法人、税率で比較するとどうなるか
| 課税所得 | 個人（所得税＋住民税、概算） | 法人（実効税率、概算） |
|---|---|---|
| 300万円 | 約20% | 約22〜25% |
| 700万円 | 約33% | 約22〜25% |
| 1,200万円 | 約43% | 約23〜28% |
| 2,000万円 | 約50% | 約33〜35% |
個人の所得税は累進課税で最大45％（住民税と合わせておおむね55％）まで上がっていくのに対し、法人の実効税率はおおむね23〜35％のレンジでほぼ一定です。目安として、不動産所得（他の所得と合算した課税所得）がおおむね800万〜900万円を超えてくるあたりから、法人化による節税メリットが逆転してくることが多いと言われています。ただし法人化すると、法人住民税の均等割（赤字でも年7万円前後）、社会保険加入義務、決算・申告の事務コスト増などデメリットも同時に発生するため、単純な税率比較だけで判断せず、必ず試算した上で意思決定することをおすすめします。
大家の確定申告でよくある失敗5つ
失敗1：通年で記帳しない
12月に慌てて1年分処理。確定申告地獄になる。
失敗2：減価償却を使いこなせない
会計ソフトで自動計算可能。
→ freee or マネフォを導入。
失敗3：修繕費 vs 資本的支出の判断ミス
金額が大きい・判断に迷う支出については、自己判断せず税理士に確認するのが結局は近道。顧問契約までは不要でも、確定申告の時期だけスポットで相談できる税理士を1人見つけておくと安心感が違う。相談料は数万円程度が相場だが、判断を誤って否認された場合の追徴課税や延滞税のリスクを考えれば、保険料として十分に見合う。
失敗4：個人と事業の経費混在
事業用クレカで分離。詳しくは個人事業主の法人カード5選。
失敗5：白色申告で済ませる
→ 65万円控除を逃す=年13万円損。
失敗6：減価償却の耐用年数超過後に所得が急増して慌てる
簡便法で短期間・大きく償却した物件は、償却が終わった年から急に不動産所得が黒字転換し、税負担が跳ね上がることがあります。償却期間が終わる年を最初からカレンダーに入れておき、新規物件の購入や修繕計画と組み合わせて所得を平準化する視点が必要です。
失敗7：土地と建物の按分を適当に決めてしまう
売買契約書に建物価格の記載がない場合、固定資産税評価額や標準的な建築価額表を使って土地・建物を按分する必要があります。建物価格を高めに按分できれば減価償却額も増えますが、根拠のない按分は税務調査で否認されるリスクがあるため、合理的な計算根拠を必ず残すことが重要です。
失敗8：管理会社からの入金額だけを収入として記帳する
管理委託の場合、管理会社が管理手数料を差し引いた後の金額を振り込んでくるため、その入金額だけを収入として記帳すると経費（管理手数料）の計上漏れが起きます。家賃総額を収入、管理手数料を経費として両建てで記帳するのが正しい処理です。管理会社から送られてくる「入居者別家賃明細」を必ず保存し、総額ベースで突き合わせる癖をつけましょう。
大家業＋個人事業の両方ある場合
申告書の書き方
両方を1枚の確定申告書で申告。
- 不動産所得：青色申告決算書（不動産所得用）
- 個人事業：青色申告決算書（一般用）
→ 会計ソフトなら両方を分けて管理可能。
4児パパの実例
僕は個人事業（専門スキル系）＋不動産＋株＋FX＋物販と、5種類の所得を申告してきました。
→ マネーフォワードクラウドの確定申告で全部まとめて処理可能。
大家の確定申告Q&A｜20年やってきて実際によく聞かれること
Q. 減価償却費は現金の支出を伴わないのに、なぜ節税になるのですか？
A. その通りで、減価償却費は「帳簿上の経費」であり実際にお金が出ていくわけではありません。ローン返済（元本部分）は経費にならない一方、減価償却費は経費になるため、「手元のキャッシュフローはプラスなのに、帳簿上の所得は圧縮される」という状態が生まれます。これが不動産投資が節税に使われやすい理由です。ただし前述の通り、償却が終われば効果も終わる点は忘れないでください。
Q. 複数物件を持っている場合、確定申告書はどう書けばいいですか？
A. 物件ごとに収入・経費を集計したうえで、不動産所得用の青色申告決算書に1棟ずつ内訳を記載し、最終的に合算した金額を確定申告書に転記します。会計ソフトであれば物件ごとに「部門」や「タグ」を設定して管理すると、決算書への転記もスムーズです。
Q. 家族名義の物件と自分名義の物件が混ざっている場合は？
A. 所得税の確定申告は名義人ごとに行うのが原則です。共有名義であれば持分割合に応じて収入・経費を按分し、それぞれの名義人が自分の持分について申告します。名義と実際の管理・収入の流れが一致していないと、後から贈与税や名義預金の問題に発展することもあるため、物件購入時点で名義と資金の流れを整理しておくことが重要です。
Q. 税理士に頼むべきか、自分でやるべきか、判断基準は？
A. 目安として、「所有物件数が3棟・10室を超えたら」「法人化を検討し始めたら」「相続や贈与が絡み始めたら」のいずれかに当てはまるタイミングで、一度税理士に相談することをおすすめします。僕自身も物件数が少ないうちは自力で処理していましたが、規模が大きくなってからは年1回のチェックだけ税理士に依頼し、日々の記帳は自分で行う「ハイブリッド運用」に落ち着きました。顧問料を払い続けるより、必要なタイミングだけスポットで確認してもらうほうがコストパフォーマンスが良いと感じています。
Q. 確定申告を間違えたことに後から気づいたらどうすればいいですか？
A. 税額を少なく申告していた場合は「修正申告」、多く申告していた場合は「更正の請求」という手続きで訂正できます。更正の請求は原則として法定申告期限から5年以内であれば可能です。減価償却の計上漏れや経費の計上漏れに後から気づくことは実務でもよくあるため、「もう申告してしまったから諦める」のではなく、まず税理士や税務署に相談してみてください。
大家の確定申告カレンダー｜年間スケジュール
| 時期 | やること |
|---|---|
| 1月 | 前年12月分の記帳を締める／償却資産税の申告（該当者のみ、1月末まで） |
| 2月〜3月中旬 | 確定申告書・青色申告決算書の作成、e-Taxで提出（3月15日締切） |
| 3月15日 | 青色申告承認申請書の提出締切（新規に青色申告を始める場合） |
| 4月〜6月 | 固定資産税・都市計画税の納税通知書が届く（年4回に分けて納付可） |
| 6月〜8月 | 住民税・個人事業税（該当者のみ）の納税通知書が届く |
| 9月〜11月 | 年内の設備投資・修繕計画を確定し、節税シミュレーションを行う |
| 12月 | 1年分の記帳・領収書整理の総点検、翌年の確定申告準備を開始 |
大家業の確定申告で一番のストレスは、「年に一度しか触らないから毎年やり方を忘れる」ことです。上記のようなカレンダーを手元に置いておき、「1月は記帳締め」「9月は節税シミュレーション」のように小さくタスクを分散させておくと、3月の確定申告シーズンに慌てずに済みます。
まとめ：今日から始める3ステップ
ステップ1：会計ソフトを導入
まだ会計ソフトを使っていないなら、まずはfreeeかマネーフォワードのどちらかを実際に触ってみて、自分の物件数・記帳スタイルに合うか確かめるところから始める。無料お試し期間の範囲でも、銀行連携・自動仕訳の使い勝手は十分に体感できる。
ステップ2：青色申告承認申請書を提出
3月15日が期限。
ステップ3：通年で記帳の習慣を作る
毎月初に前月分を締める。
おわりに
大家業の確定申告は、「正しい知識＋ツール」で大幅に楽になります。
僕も20年やってきて、最初の数年は税理士に丸投げ→会計ソフトで自分で処理に切り替え、今は自力＋年1回税理士チェックで運用。
正しい節税で、家賃収入の手取りを最大化してください。
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免責事項
本記事は運営者個人の見解と経験に基づくものです。
税制・耐用年数等は変更される可能性があります。最新情報は必ず国税庁の公式情報をご確認ください。
具体的な税務処理は、必ず税理士・税務署にご相談ください。
シンパパ資産設計士
4児を育てるシングルファーザー／個人事業主20年／投資家20年／兼業大家20年
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